나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [6] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102915 (6)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-82 3층302호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 16.86㎡ (5.1평)

* 건물면적: 18.11㎡ (5.5평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 관OOOOOOOO (관악중앙새마을금고로 추정)

* 건축물 사용승인일: 2016년 11월 24일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 전유부 정보: 3층 302호

* 건물 총 연면적: 260.11㎡

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 98-82 (서울신성초등학교 북동측 인근)

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역이며, 주거 용도로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고 근저당 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 , 보증금: 110,250,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-01-25, 확정일자: 2023-01-05, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 등기부채권 총액: 523,719,715원 (기록된 채권 총액 기준)

4. 상권분석

* 물건 소재지: 서울특별시 관악구 신림동은 대학가 및 주거 지역이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 존재함.

* 주변 시설: 서울신성초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 주거 형태의 배후 단지가 형성되어 있음.

* 최근 거래 사례 분석:

* 서울 관악구 신림동 534-13 (기풍홈타워, 연립, 1998년식): 2026-07-03, 84.91㎡ (25.69평), 63,000,000원 (약 742,000원/㎡)

* 서울 관악구 신림동 92-200 (제일빌라, 다세대, 1991년식): 2026-07-06, 30.92㎡ (9.36평), 18,500,000원 (약 600,000원/㎡)

* 서울 관악구 신림동 561-1 (드림하우스, 다세대, 2015년식): 2026-07-06, 29.56㎡ (8.94평), 32,000,000원 (약 1,082,000원/㎡)

* 시세 분석:

* 본 건 건물(2016년 사용승인)은 비교적 신축에 속함.

* 가장 최근 거래된 다세대 주택 중 2015년식 '드림하우스'의 거래 가격(32,000,000원, 29.56㎡)은 약 108.2만원/㎡ 수준임.

* 본 건의 감정가 190,000,000원은 18.11㎡ 기준 약 10,491,000원/㎡로, 비교 사례의 제곱미터당 시세보다 현저히 높은 수준임.

* 이러한 시세 괴리는 감정가 산정의 근거(예: 희소성, 특수 가치 등)를 추가적으로 확인할 필요가 있음을 시사함.

* 신림동 지역의 부동산 가치는 변동 가능성이 있으므로, 실제 거래 동향을 지속적으로 파악해야 함.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울신성초등학교 (북동측 인근)

* 교통시설: 인근 버스정류장 소재

* 주변 시설: 주거지역으로, 일반적인 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됨.

* 혐오시설 및 주변 환경: 외부 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 없었음. 다만, 신림동 지역 특성상 일부 유흥가나 상업 밀집 지역이 혼재될 수 있으므로, 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 괴리: 본 건의 감정가는 주변 실거래가 대비 제곱미터당 가격이 매우 높아, 경매 낙찰가 결정 시 보수적인 접근이 요구됨.

* 공부와의 차이 (지하층): 건축물대장 및 현황도상 지하 1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사 시점 통칭 B01호로 표기되어 있으며 폐문 부재 상태임. 이 부분에 대한 소유 관계, 점유, 사용 및 법적 분쟁 가능성에 유의해야 함.

* 현장 조사 제한: 조사 시점 일부 세대 내부 확인 불가로 인해 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등 파악이 어려움. 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있음.

* 건물 경사지 위치: 급경사 지대에 위치하여 건물 자체의 접근성 및 활용성에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 토지 이용 행위 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축급(2016년 사용승인) 다세대주택 3층 302호(18.11㎡)임.

* 권리 분석상 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 모든 등기부 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 명확함.

* 가장 큰 리스크 요인은 감정가(190,000,000원)와 주변 유사 부동산의 최근 실거래가(약 60~108만원/㎡) 간의 현저한 가격 괴리임. 본 건의 제곱미터당 감정가는 약 1049만원/㎡로, 이는 시장 가치를 초과할 가능성이 높음을 시사함.

* 지하 창고의 공부상 차이 및 현장 조사 제한 등의 추가적인 불확실성도 존재함.

* 신림동 지역의 주거 수요는 존재하나, 높은 감정가는 낙찰 후 수익률 확보에 큰 부담이 될 수 있으므로, 매우 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리가 불필요할 가능성이 있음.

* 소형 면적: 18.11㎡(약 5.5평)의 소형 면적으로, 1~2인 가구 대상의 임대 수요 확보 가능성이 있음.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음, 인수되는 권리 없음으로 명확한 권리 인수가 가능함.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 190,000,000원

* 주변 유사 다세대 주택 최근 거래가 분석 결과, 제곱미터당 시세는 약 60만원 ~ 108만원 수준임.

* 본건 면적(18.11㎡)에 유사 최고 시세(108만원/㎡)를 적용 시, 기대 시세는 약 19,600,000원 수준으로 추정됨. 이는 감정가(190,000,000원)와 약 10배 이상의 큰 차이를 보임.

* 이러한 높은 감정가는 본 건의 시장 가치와 괴리가 크므로, 낙찰 후 수익률 확보를 위해서는 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 것으로 판단됨.

* 리스크 요인(지하 창고 문제, 현장 조사 제한 등)을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 30~50% 수준 또는 주변 시세에 근접하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

* 제안 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 90,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있음. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.