나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3012 [1] 서울특별시 구로구 구로동 28-25 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2024.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 지하철 2호선 및 1호선 "신도림역" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 대지 남서측으로 약 6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조슬래브위 기와지붕
지하 1층 / 지상 3층 건물로서,

(사용승인일 : 1984.07.02 (증축부분 2011.10.7))

외 벽 : 석재붙임마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ) - (ㅋ)이 본건 지하층, 1층, 2층, 3층에 각각 소재하고 있음.
(후첨 "건물개황도" 참고하시기 바람)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3012 (1)

물건종별: 다가구주택

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 28-25 (도로명주소: 서울특별시 구로구 공원로6나길 43-8)

토지면적: 100.10㎡ (약 30.27평)

건물면적: 180.78㎡ (약 54.68평)

제시외 건물 면적: 66.40㎡ (약 20.09평)

감정가: 938,915,720원

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

건축 구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕, 지하 1층 / 지상 3층

사용승인일: 1984년 7월 2일 (증축 2011년 10월 7일)

채권자: 구로5동새마을금고 (경매개시결정 등기 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 1호선 "신도림역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호한 편임.

* 토지 형태: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 도로 접면: 본건 대지 남서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 본건은 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 말소기준권리: 2007년 8월 10일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을2).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 확인되지 않음).

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 50,000,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 200,000,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 38,000,000원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 보증금 0원인 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 관련 법적 검토 및 신중한 접근 필요)

* 박 : 보증금 100,000,000원, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 280,000,000원, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 280,000,000원, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사: 보증금 280,000,000원, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 50,000,000원, 대항력 없음.

* 등기부상 채권 총액 (토지): 562,199,350원.

* 등기부상 채권 총액 (건물): 980,199,350원. (이는 권리 분석 시 참고용이며, 실제 낙찰가와는 무관함)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근 서울미래초등학교로 인한 교육적 요소를 갖추고 있음.

* 지하철 2호선, 1호선 신도림역이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 이는 상업 시설 및 편의 시설 이용에 긍정적인 영향을 미침.

* 다가구주택으로서 인근 지역의 임대 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 지님.

* 단지 내 근린생활시설이 없어 일부 편의시설은 인근 상가 및 역세권 상권을 이용해야 함.

1.4. 생활정보

* 주요 시설:

* 학교: 서울미래초등학교, 구로중학교, 영신고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 소재함.

* 교통: 지하철 2호선, 1호선 신도림역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 인근 상가 이용이 가능하며, 신도림역 주변의 대형 쇼핑몰 (디큐브시티, 타임스퀘어 등) 접근성이 양호함.

* 공원/녹지: (자세한 정보 부족, 일반적인 도심 주거 지역 수준으로 파악됨)

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있음. 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 함.

* 건축물 노후화: 1984년 사용승인된 건물로, 약 40년의 경과 연수를 보임. 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 재건축 가능성도 고려해야 함.

* 제시외 건물 및 증축: 제시외 건물(66.40㎡) 및 증축 부분(2011년)이 존재하여, 불법 건축물 여부 등 추가적인 현황 조사 및 법적 검토가 필요함. (일괄매각 대상임)

* 임차인 보증금 0원: 임차인 중 보증금이 0원인 박 씨가 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됨. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 요구됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 구로구의 역세권(신도림역) 인근에 위치한 다가구주택으로, 양호한 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있음.

* 토지 및 건물 면적이 적절하며, 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건임.

* 등기부상 복잡했던 권리 관계는 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정으로, 권리 분석상으로는 비교적 명확한 편임.

* 다만, 건물 노후화, 중복사건의 존재 가능성, 제시외 건물 현황 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심, 특히 신도림역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

* 다가구주택으로서의 안정적인 임대 수익 창출 잠재력.

* 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있는 기회.

* 권리 관계가 경매를 통해 정리되어 명확해질 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 938,915,720원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 실거주, 임대 수익, 시세 차익 등 투자 목적과 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 건물 노후화, 제시외 건물 현황, 중복사건 리스크 등을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 일반적으로 해당 지역의 유사 다가구주택 시세 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현장 조사를 통한 건물 상태 및 내부 임대 현황 파악이 필수적입니다.

* 보수적인 투자자 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 정확한 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.