나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11065 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제2층 제209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""서울공진초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""마곡역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 업무시설 및 근린생활시설 건물 내 제2층 제208호외 1개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 페어글라스 등 임.

이용상태

공부상 '근린생활시설(일반음식점)' 이나 현황 '공실' 임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

냉난방시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 15m 및 3m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11065 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡중앙1로 14, 엠밸리더블유타워4 제2층 제209호

건물명: 엠밸리더블유타워4

용도: 제2종근린생활시설 (업무시설 및 근린생활시설)

감정가: 554,000,000원

건물구분: 집합건물

총 층수: 8층 중 2층

전용면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

대지권면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

사용승인일: 2019년 08월 23일

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 서울공진초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 마곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본 건 건물 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 15m 및 3m의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 특히 공항 관련 지구 및 구역 지정으로 인한 행위 제한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 5.주변 시설

* 교통: 지하철 5호선 마곡역, 다수의 버스 노선

* 교육: 서울공진초등학교 인접

* 상업/업무: 마곡역 일대에 형성된 상업지구, 다양한 기업의 R&D 센터 및 업무 시설 밀집

* 편의/문화: 서울식물원 인접, 대규모 상업 시설 및 편의 시설 이용 가능

* 혐오시설: 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 09일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 주식회사더블유아이앤디그룹 외 1명 명의의 신탁등기 말소 (갑4, 갑6)

* 허원동 명의의 공유자전원지분전부이전 (갑7)

* 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)

* 국민건강보험공단의 압류 (갑8)

* 중소기업은행의 가압류 (갑9)

* 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑10)

* 국민건강보험공단의 압류 (갑8)

* 서울보증보험의 가압류 (갑12)

* 신한카드의 가압류 (갑13)

* 강서구(서울특별시)의 압류 (갑14)

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 주)지티인더스트리

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

2.

본 물건이 소재한 마곡지구는 서울의 대표적인 신흥 상업 및 업무 중심지로, 대기업 R&D 센터, 오피스 빌딩, 주거 단지가 복합적으로 개발되어 있습니다. 마곡역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부하며, 특히 젊은 직장인과 거주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상가들이 경쟁력을 가질 수 있습니다. 현재 본 건은 공실 상태이나, 마곡지구의 지속적인 성장 잠재력을 고려할 때, 향후 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

2.

* 교육 환경: 본 건 북동측 인근에 서울공진초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 환경: 지하철 5호선 마곡역이 도보 거리에 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의 시설: 마곡역 주변으로 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 서울식물원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 공실 위험: 현재 본 건은 공실 상태로, 향후 공실 발생 및 장기화로 인한 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다. 적극적인 마케팅 및 임차인 유치 노력이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등에 포함되어 있어 건축 및 운영에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다. 이는 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 관리: 집합건물의 특성상 공용 부분 관리비 및 유지보수 비용이 지속적으로 발생합니다.

1.7. 종합 의견

2.

본 경매 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역의 이점을 누릴 수 있습니다. 대기업 R&D 센터와 주거 시설이 밀집한 마곡지구의 성장 잠재력은 미래 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없다는 점 또한 매력적입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 일부 토지 이용상 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 이러한 부분들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 마곡지구 개발 완성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지하철 5호선 마곡역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 대규모 업무 지구 및 주거 단지 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없는 깔끔한 권리 관계.

* 현 공실 상태를 활용한 시세 대비 저가 취득 기회.

1.9. 예상 입찰가

2.

본 건의 예상 입찰가는 감정가 554,000,000원을 기준으로 하되, 현 공실 상태, 마곡지구 상권의 최신 시세 동향, 향후 예상 임대 수익률, 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 본 경매 건의 경우, 인수되는 임차 보증금이 없으므로 순수 부동산의 취득 가치와 투자 회수 기간을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 개별적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.