나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10865 [2] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제103동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재""영남초등학교""북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호 가
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제5층 제502호 로서,
(사용승인일: 2019.04.08.)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

기호 나
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제6층 제602호 로서,
(사용승인일: 2019.04.08.)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20M 내외, 동측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10865 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제103동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 26.53㎡ (약 8.03평)

건물 지분: 26.53㎡ (약 8.03평)

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10865 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제103동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 26.53㎡ (약 8.03평)

건물 지분: 26.53㎡ (약 8.03평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 북측으로는 노폭 약 20M 내외, 동측으로는 노폭 약 8M 내외 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 269,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 본 경매로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황은 별도 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 조금령

* 보증금: 276,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 조금령 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금 276,000,000원은 감정가 265,000,000원을 초과합니다. 임차인의 전입일자(2021-11-12)는 말소기준권리(2023-02-13)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당신고일자가 2025년 9월 2일로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부요약

등기부채권 총액: 269,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2019-04-23

* 가압류 (말소기준권리): 2023-02-13 (주택도시보증공사)

* 압류: 2023-08-31 (금천세무서장)

* 강제경매: 2025-07-14 (김동윤)

* 강제경매: 2025-08-29 (조금령)

* 압류: 2026-02-02 (서울특별시)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 독산동 일대는 다세대주택 및 주택가가 밀집된 지역으로, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육: 본건 인근에 영남초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조금령 씨의 보증금(276,000,000원)이 감정가(265,000,000원)를 초과하며 대항력이 있어, 배당 결과에 따라 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 배당을 통한 전액 회수를 예상하지만, 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 중복 병합 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 개 진행 중으로, 절차가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 해당 지역의 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있는 규제가 존재합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 현황에 대한 상세 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 라온하우스 103동 602호 다세대주택으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 영남초등학교 인근으로 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차의 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점과 일부 토지이용계획상의 제한 사항도 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 건축 상태를 유지하고 있습니다.

* 양호한 입지: 영남초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 안정적입니다.

* 지역적 가치: 서울 금천구 독산동이라는 지역적 특성을 고려한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 26.53㎡ (약 8.03평)이며, 감정가는 265,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 평당 약 2,100만원에서 3,600만원 수준으로 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 본 물건의 연식(2019년)과 면적을 고려할 때, 평당 3,000만원으로 산정 시 약 240,900,000원의 시세 가치를 예상해볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(276,000,000원)이 감정가(265,000,000원)보다 높다는 점은 중요한 리스크입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 가정합니다. 이러한 가정을 전제로 하되, 임차인 리스크에 대한 추가적인 대비와 법적 검토를 권고합니다.

상기 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 255,000,000원 으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 96.2% 수준입니다.

혐오시설 정보:

제공된 정보와 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되거나 발견된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.