나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8299 [2] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 162-21 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 ""남원중학교"" 남동측 인근(일련번호(1)) 및 북동측 인근(일련번호(2,3))에 소재하며 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 읍소재지내 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태입니다.
일련번호(3) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 약 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
일련번호(3) : 남측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구
역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(20
15-09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20
21-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관
리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(202
4-10-16)<하수도법>

일련번호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 상대보호구
역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-01)<교육환경 보호에 관한
법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 경량철골구조 및 시멘트블록조 징크판넬지붕 단층 구조로서,
외벽: 징크판넬 등
내벽 : 페인팅 등
바닥 : 에폭시 등
창호 : 새시창.

이용상태

일련번호(2) : 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 중 3-1. 창고만 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8299 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 162-21이며, 감정평가액은 680,197,390원입니다.

해당 물건은 근린시설로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 647.00㎡ (약 195.7평)이며, 건물 면적은 101.03㎡ (약 30.6평)입니다.

제시외 건물 중 창고 18.00㎡ (약 5.5평)는 매각에 포함됩니다.

채권자는 그OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물 중 창고만 매각에 포함된다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 내에 위치하며, 남원중학교 남동측 및 북동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 읍소재지 내 주택지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 일부는 주거나지 상태, 일부는 상업용으로 이용 중입니다.

토지 (일련번호 1)는 북측으로 약 12m 폭의 도로에, 토지 (일련번호 3)은 남측으로 약 35m 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 중로3류, 자연녹지지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 25일 접수된 그룹더케이대부주식회사의 근저당권 (을18)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 압류, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황을 살펴보면 '제주아이씨티 협동조합'이 대항력 있음으로 기재되어 있습니다.

해당 임차인은 보증금 0원, 차임 83,333원으로 2020년 11월 13일에 전입(사업)일자를 가지고 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 명도 과정에서 별도의 인수 금액은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 사업을 영위하고 있는 점에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서귀포시 남원읍에 위치한 제1종 근린생활시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성 가능성이 있는 지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 유동인구 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 지역이 주택가와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 읍소재지 특성을 가지고 있어, 본 물건 또한 해당 지역의 생활 기반 시설로서의 역할을 할 것으로 보입니다.

상업용으로 이용 중인 토지가 포함되어 있어, 상권 활성화 여부에 따라 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 남원중학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진입이 용이하며, 주요 도로와의 접근성이 좋습니다.

읍소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 '제주아이씨티 협동조합'이 존재하며, 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 중로3류, 자연녹지지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 중 창고 18.00㎡는 매각에 포함되나, 비닐하우스 44㎡는 매각에서 제외됩니다. 현장 확인 시 정확한 범위와 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

물건 자체는 제1종 근린생활시설로 이용 중이나, 토지의 일부는 주거나지 상태로 이용되는 등 복합적인 토지 이용 현황을 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서귀포시 남원읍에 위치한 토지 및 근린생활시설 건물로, 일괄 매각 대상입니다.

교통 및 주변 환경은 무난한 편이며, 지역 내 근린생활시설로서의 기능을 수행할 수 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

토지 이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

감정가 6.8억원 수준이며, 다수의 채권 총액이 상당함을 감안할 때, 경매 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

제주도의 지속적인 관광객 증가 및 개발 수요로 인한 지역 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

직접적인 사업 운영 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

토지 면적 대비 건물 면적 비율을 고려하여 향후 토지 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

유찰 시 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 680,197,390원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 난이도, 토지이용계획상의 제약, 임차인의 존재 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재로서는 제시된 정보만으로 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 권리 관계, 토지이용계획상의 제약 등을 감안할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.