나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6934 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 "보이저첨단" 제2층 제201호, 제203호로서 주위는 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가), 2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상5층 건물 내, 제2층 제201호, 제203호로서, ·외벽 : 강화유리 및 타일 붙임 등의 마감. ·내벽 : 개별인테리어 등의 마감. ·노출 : 새시창호 등 마감.

이용상태

일련번호 1-가) 음식점임. 일련전호 2-나) 사무소(현, 공실)임.

설비내역

공동 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

일련전호 2-나) 공부상 의원이나, 사무소(현, 공실)형태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6934 (2)

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 2층203호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 2,304,000,000원 (23억 4백만원)

* 토지면적: 147.08㎡ (약 44.5평)

* 건물면적: 316.93㎡ (약 95.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남서측 인근

* 주변환경: 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대

* 교통: 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 및 간선도로 소재 (보통)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-12-20 접수된 광주신안신용협동조합 근저당권 (2,400,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (근저당권)

* 갑4 (임의경매)

* 갑5 (압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 주식회사 풀: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-31.

(주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 5,000,000원은 인수될 가능성이 있으나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상이하여 추가 확인이 필요합니다.)

* 대항력 없는 임차인:

* 오광 주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-19.

* 주식회사오광 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-11.

* 케이 주식회사: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-07.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 대항력 있는 임차인과의 차이점은 주의 필요)

* 채권 총액: 2,400,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (주식회사파워풀)

1.3. 상권분석

* 건물명: 보이저첨단

* 용도: 제2종 근린생활시설

* 주위환경: 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층~지상5층

* 이용 상태:

* 제201호: 음식점 (일련번호 1-가))

* 제203호: 사무실 (현 공실, 공부상 의원이나 실제 이용은 사무실) (일련번호 2-나))

* 설비: 공동 위생시설, 급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 등 구비

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "광주우편집중국"이 인근에 위치하며, 상업 및 국가산업단지 지역으로 관련 편의시설 및 업무시설이 다수 존재합니다. (주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않습니다.)

* 교통 접근성: 차량 진출입 용이, 대중교통 이용 편리 (인근 버스정류장, 간선도로)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '주식회사파워풀'은 대항력을 가지고 있어, 명도에 어려움이 발생하거나 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상반되므로, 해당 임차인의 정확한 권리 및 배당 현황 파악이 필수적입니다.

* 공부와의 차이: 제203호는 공부상 '의원'이나 실제로는 '사무실(현 공실)'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류/중로3류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 중점경관관리구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

광주광역시 광산구 첨단지구의 상업지역 내에 위치한 근린상가 물건입니다. '보이저첨단' 건물 내 2층 203호로, 현재는 사무실로 사용(공실) 중이며, 201호는 음식점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변 상권은 일반 및 중심 상가지대로 형성되어 있어 기본적인 유동인구 및 상업 활동이 예상됩니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 '주식회사파워풀'이 존재하여 보증금 500만원 인수 또는 명도 과정에서의 분쟁 가능성이 주요 리스크입니다. 또한, 공부와의 차이점과 복잡한 토지이용계획 제한사항도 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주 첨단지구 내 상업지역의 핵심 입지로, 향후 지역 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로, 내부 인테리어에 따라 다양한 업종으로 활용 가능.

* 상권: 인근에 광주우편집중국 등 주요 시설이 있어 배후 수요 확보 용이.

* 잠재적 가치: 현재 공실인 203호를 정상 임대 시 임대 수익 증대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,304,000,000원

* 인수 보증금 (제공 정보 기준): 0원

* 예상 입찰가 산정: 본 물건의 실제 가치, 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 약 18억 ~ 21억 원 범위 내에서 신중하게 검토할 수 있습니다. 단, 대항력 있는 임차인 문제 및 기타 리스크 요인을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.