나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34315 [2] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '봉선동 가로수빌딩' 내의 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 주위는 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 대중교통정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(가) : '공실'임.(공부상 용도 : 교습소) 일련번호(나) : '소매점(기아자동차 봉선지점)'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공용승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선(노폭 약 15m)의 아스팔트포장도로에 접하며, 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)(2009-0044)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06), (유통산업발전법), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 대지권의 목적인 토지(봉선동 156)는 2017.03.16.자 분할로 인해 2,772㎡가 되어, 집합건축물대장 (표제부)상 대지면적과 상이함.

물건 비고

본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 부동산등기사항증명서의 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨
2026. 4. 30. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34315 (2)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층 107호

주소지 (도로명): 광주광역시 남구 봉선2로 81 (봉선동)

용도: 근린상가

감정가: 4,127,000,000원

토지면적: 155.77㎡ (약 47.12평)

토지 지분: 155.77165319913732㎡ (약 47.12평)

건물면적: 415.68㎡ (약 125.74평)

건물 지분: 415.675㎡ (약 125.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서광주농업협동조합 (외 다수)

건축물대장상 건물 연면적: 9,091.39㎡ (약 2,750.5평)

건축물대장상 토지 면적: 2,782㎡ (약 841.7평)

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경:

광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하며 '봉선동 가로수빌딩' 내 1층 107호입니다. 주변은 상업용 건물과 아파트 단지가 혼재하는 주거 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 소재하여 교통은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

본건 건물은 남측으로 폭 약 15m의 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리:

을11 근저당권 (채권자: 서광주농업협동조합, 접수일자: 2022.04.06)

* 말소되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 확인된 후순위 권리로는 을12 근저당권(유한회사신우투자개발), 을13 근저당권(유한회사신우투자개발), 갑3 가압류(채연숙), 갑4 압류(광주세무서장), 갑5 임의경매(서광주농업협동조합), 갑6 압류(남구청) 등이 있습니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주식회사 기아자동차

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021.04.05

대항력: 있음

배당신고일자: 2025.12.11

비고: 본 임차인은 대항력이 있어 임차인의 보증금 300,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상이하나, 대항력 유무를 기준으로 판단해야 합니다.)

* 등기부채권 총액:

5,982,000,000원

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성:

해당 물건은 봉선동의 주거 및 상업지역에 위치하며, 인근에 상업시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 현황 이용:

본 건물이 소재한 '봉선동 가로수빌딩'의 1층 107호는 현재 '소매점(기아자동차 봉선지점)'으로 이용되고 있으며, 공부상 용도는 '교습소'로 되어 있어 이용 현황과의 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주변 시설:

단지 북동측 인근에 유안초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 주거 및 상업 복합 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

주식회사 기아자동차는 3억 원의 보증금과 0원의 차임으로 입주하였으며, 대항력을 갖추고 있어 매수인이 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 인수 금액 증가 요인이 됩니다.

* 토지 대지권 정리 미비:

건물의 대지권 목적 토지(봉선동 156)가 2017년 3월 16일 분할되어 면적이 변경되었으나, 부동산등기사항증명서의 대지권 비율이 아직 정리되지 않은 상태입니다. 이는 향후 공부 정리 및 법적 문제 발생 소지가 있으므로 주의가 필요합니다. (2026. 4. 30. 정정·변경 예정)

* 이용 상태 공부와의 차이:

건물 공부상 용도는 '교습소'이나, 실제로는 '소매점(기아자동차 봉선지점)'으로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 미상:

기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 추가적인 임차인 또는 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 핵심 상권에 위치한 근린상가입니다. 입지 및 교통 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재, 대지권 비율 정리 미비, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 3억 원의 임차인 보증금 인수 가능성은 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수가 될 것입니다. 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 첫 경매 기일 유찰 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 뛰어난 입지: 봉선동은 광주광역시에서도 선호도 높은 지역으로, 꾸준한 상업 수요가 예상됩니다.

* 확보된 임차인: 비록 보증금 인수 리스크가 있으나, '기아자동차'라는 안정적인 임차인이 입점해 있어 빠른 시일 내 공실 위험은 적습니다. (단, 차임이 0원인 점은 추가 확인 필요)

* 건물 규모: 연면적 9,091.39㎡의 대형 건물 내 1층 상가로, 가시성과 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,127,000,000원에서 임차인의 인수 보증금 300,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 상회하고 대항력 있는 임차인이 존재하는 점 등을 감안할 때, 첫 경매 기일에 낮은 경쟁률 또는 유찰 가능성이 있습니다.

따라서, 법원 통상 진행 과정을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 1차 경매 시: 감정가(4,127,000,000원) 대비 80%~90% 수준 (3,301,600,000원 ~ 3,714,300,000원)을 고려하되, 임차 보증금 인수액을 추가로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 유찰 시: 경매 진행 유찰 횟수에 따라 입찰가를 조정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인과의 명도 가능성, 대지권 정리 절차 진행 상황, 시장 상황 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.