나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1292 [5] 부산광역시 금정구 부곡동 64-34 티아이더코어 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 ""금정구청"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 업무시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선(구서역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건내 제3층 제302호 외 7개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관 관리기 및 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(가로구역별 최고높이 72m
이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1292 (5)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 64-34 티아이더코어 8층802호

구분: 오피스텔

토지 면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

건물 면적: 53.57㎡ (약 16.21평) (전용면적: 53.574㎡)

감정가: 196,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 금정구청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 업무시설, 관공서 등이 형성된 지역입니다.

교통 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 구서역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 도로, 일반경관지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(72m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,080,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 135,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업자등록일): 2020-04-29

확정일자: 2020-04-10

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수되는 권리 (보증금): 인수 보증금은 0원입니다.

기타 권리 분석: 소유권 이전(김복연, 2020-02-28), 신탁등기 말소(주식회사누리리츠, 2020-02-28), 하나카드 가압류(7,733,664원, 2023-10-11), 지리산청학농업협동조합 임의경매(969,145,300원, 2024-03-15) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건은 금정구청 인근에 위치하며, 주거 및 업무시설이 복합된 지역입니다. 주변으로 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

업무시설 밀집도: 오피스텔 및 업무시설이 혼재되어 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 금정구청 등 관공서 접근성이 좋으며, 구서역(지하철 1호선) 이용이 편리하여 시내 접근성이 우수합니다. 부곡시장 등 전통시장과 다양한 카페, 식당이 인근에 분포하고 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역 및 주거 지역과 인접하여 기본적인 생활 환경은 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 채무 관계에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

토지이용계획상 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

미상 정보: 감정평가서상 '기타참고사항'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김 씨가 등재되어 있어 현재 임대 현황을 명확히 파악할 필요가 있습니다. (다만, 김 씨는 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보 상에는 등록된 지상권이 확인되지 않습니다. 실제 현황 파악 시 주의가 필요합니다.

주변 시설: 검색 결과, 금정구 부곡동 일대에는 다양한 생활 편의 시설과 함께 전통 시장(부곡시장)이 있어 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 구서역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상의 각종 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세 확인 및 투자 가치 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 지하철 1호선 구서역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다.

권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소되어 인수 부담이 없습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 사업장으로 활용 가능한 적정 면적입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 12월 14일 177,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 196,000,000원보다 낮은 금액입니다.

건물 신축 연도(2019년)를 고려할 때, 시세는 감정가와 최근 거래가 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정: 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(196,000,000원) 대비 80~90% 수준 또는 최근 실거래가(177,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 주변 환경에 대한 추가 조사를 통해 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.