나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9501 [1] 경상북도 영천시 채신동 산17-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 채신동 소재 "채신공단" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 중소
규모의 각종 공장 및 공업나지, 임야 등으로 형성된 공업지대로서, 주위환경 대체로 보통입
니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다

형태 및 이용상태

일련번호 1)-5): 5필 일단의 부정형의 토지로서, 북서측 하향 완경사지대내 자체지반 대체로
평탄하게 조성되어 있으며, "공업용건부지 및 일부 법면"으로 이용중입니
다.
일련번호 6)-22): 부정형의 토지로서, 북서측 하향 완경사지대내 위치하며, "도로"로 이용중
입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 비포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)-5),21),22): 계획관리지역, 지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여
반드시 도시계획과에 문의하시기 바람), 가축사육제한구역(전부
제한300m(전 축종 사육제한)), 준보전산지입니다.
일련번호 6): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축
종 사육제한))입니다.
일련번호 7): 계획관리지역, 지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시
계획과에 문의하시기 바람), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한300m(전 축종 사육제한))입니다.
일련번호 8)-12),15),17)-20): 농림지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(전부제한
300m(전 축종 사육제한)), 농업진흥구역입니다.
일련번호 13),14),16): 농림지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한
300m(전 축종 사육제한)), 농업진흥구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호 1)-5) 공부상 지목은 "임야" 이나, 현황 "공장용지 및 일부 법면"입니다.
일련번호 6),7) 공부상 지목은 "전" 이나, 현황 "도로"입니다.
일련번호 8)-10),12)-20) 공부상 지목은 "답" 이나, 현황 "도로"입니다.
일련번호 21),22) 공부상 지목은 "임야" 이나, 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)일반철골구조 패널지붕 단층건물로서,
주기둥: H-Beam(500×200mm),
층 고: 약 8미터,
벽 체: 판넬잇기 등 마감,
바 닥: 칼라하드너 등 마감,
창 호: 새시창호입니다.
나)일반철골구조 패널지붕 2층건물로서,
외 벽: 복합판넬 등 마감,
내 벽: 판넬 등 마감,
바 닥: 칼라하드너 및 콘크리트 등 마감,
창 호: 새시창호입니다.

이용상태

가): 공장
나): 사무실 및 회의실

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 7, 9~11, 13~21 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 매수보증금 미반환, 별지 남부동장 사실조회회신 참조). 개시결정 이후 채신동 산21-10 임야 2067㎡가 채신동 산21-15로 분할되고, 채신동 산21-15 임야 615㎡는 채신동 95-3 임야 618㎡로 등록전환됨. 목록 1 건물은 감정평가 시 사용승인 미필 상태이고, 목록 2~6 토지는 건축허가를 득한 후 토목공사 진행된 점 고려하되 일부 법면을 구분하여 평가(다만, 별지 영천시장 사실조회회신에 따르면 사용승인 및 건축허가와 관련하여 법령 등에서 정한 도로 확보 기준을 충족하여야 함). 이동 가능한 컨테이너 매각에서 제외하고 폐기물 소재 구애 없이 평가. 목록 2~6 공부상 ‘임야’이나 현황 ‘공장용지 및 일부 법면’임. 목록 7, 8 공부상 ‘전’이나 현황 ‘도로’임. 목록 9~11, 13~21 공부상 ‘답’이나 현황 ‘도로’임. 목록 22~24 공부상 ‘임야’이나 현황 ‘도로’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경9501 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경상북도 영천시 채신동 산17-6

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,738,524,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 16,656.00㎡ (약 5,038.38평)

토지 지분 면적: 9,034.3957㎡ (약 2,738.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 1,944.10㎡ (약 588.73평)

건물 지분 면적: 1,944.1㎡ (약 588.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 토지 이용 현황 및 공부상 지목 차이

본건 토지는 공부상 '임야', '전', '답' 등으로 등재되어 있으나, 현황은 '공장용지', '도로', '법면' 등으로 이용되고 있습니다.

- 목록 2~6: 공부상 ‘임야’이나 현황 ‘공장용지 및 일부 법면’

- 목록 7, 8: 공부상 ‘전’이나 현황 ‘도로’

- 목록 9~11, 13~21: 공부상 ‘답’이나 현황 ‘도로’

- 목록 22~24: 공부상 ‘임야’이나 현황 ‘도로’

1.5. 건물 정보

구조: 일반철골구조 패널지붕 단층 및 2층 건물

주요 용도: 공장, 사무실 및 회의실

특이사항: 감정평가 시 사용승인 미필 상태였음.

1.6. 기타 기본 정보

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됨. 폐기물 소재 구애 없이 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 경상북도 영천시 채신동 소재 "채신공단" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장, 공업나지, 임야 등으로 형성된 공업지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건 북측 및 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 비포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1)-5), 21), 22): 계획관리지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한300m), 준보전산지.

* 일련번호 6): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(전부제한300m).

* 일련번호 7): 계획관리지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한300m).

* 일련번호 8)-12), 15), 17)-20): 농림지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(전부제한300m), 농업진흥구역.

* 일련번호 13), 14), 16): 농림지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m), 농업진흥구역.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검토)

주변은 공업지대로 형성되어 있으며, 영천첨단부품소재산업지구 및 채신공단에 여러 업체들이 입주해 있습니다. 자체 검색 결과, 본건 주변에서 직접적으로 사업 운영에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 단지 특성상 일부 환경적 요인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 세부적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 요약상, 세림신용협동조합과 효천신용협동조합의 근저당권(2023-08-25 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (존재 시)

3.3. 등기부상 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 1,896,033,125원

* 건물 등기부채권 총액: 1,921,033,125원

3.4. 기타 권리 사항

* 소유권이전: 주식회사하애 (2023-08-25)

* 소유권이전청구권가등기: 제이글로벌주식회사 (2023-09-06)

* 가압류: 전춘선 (2023-10-06), 정성훈 (2023-12-06)

* 가압류 (건물): 최해영 (2023-10-10)

* 임의경매: 세림신용협동조합 (2024-10-04)

* 압류: 영천시 (2025-03-18)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-11-09

* 배당신고일자: 2024-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인임.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인임.

3.6. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 영천시 채신동에 위치한 공업 단지 내에 소재하며, 주변은 채신공단과 영천첨단부품소재산업지구가 인접해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 자동차 부품, 철강 등의 업종이 주를 이루는 것으로 파악됩니다.

4.2. 입지 조건

공장 및 관련 산업 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 차량을 통한 원자재 및 완제품 운송이 용이한 도로망을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 공업지대에 위치하므로, 일반적인 주거지의 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)과는 거리가 있을 수 있습니다. 공장 운영을 위한 필수적인 지원 시설(운송, 물류 등)은 산업 단지 내에 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주거 환경보다는 산업 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필요

* 목록 7, 9~11, 13~21의 토지는 공부상 농지(전, 답)이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이에 따라 매수 시 해당 농지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.2. 건물 사용승인 미필

* 목록 1 건물은 감정평가 시 사용승인 미필 상태였습니다. 이에 대한 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 및 건축 관련

* 목록 2~6 토지는 건축허가 및 토목공사가 진행되었으나, 일부 법면을 구분하여 평가했습니다. 사용승인 및 건축허가와 관련하여 법령상 도로 확보 기준 충족 여부를 영천시 사실조회 회신을 통해 확인해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 이용이 상이한 토지가 다수 존재하여, 추후 토지 이용 및 관리에 있어 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 분할 및 등록 전환

* 개시결정 이후 일부 토지가 분할되고 등록 전환된 사실이 있어, 등기부 및 지적 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 매각 제외 물건

* 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

6.6. 임대차 관계

* 임대관계는 미상으로, 현재 임차인이 없는 것으로 파악되나, 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

6.7. 공동담보

* 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보 물건과의 관계를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 채신동에 위치한 공장용지 및 건물로서, 채신공단 인근에 자리하고 있어 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 건물 사용승인 미필, 다수의 토지 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 제출 필요 등 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 농지 관련 법규 준수 여부가 중요한 검토 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업 단지 내 공장 부지: 채신공단 인근의 공업 지대에 위치하여 공장 운영 및 관련 사업에 유리합니다.

* 넓은 토지 면적: 총 16,656.00㎡(약 5,038.38평)의 넓은 토지 면적은 추가 확장이나 다양한 용도로 활용 가능성을 제공합니다.

* 기존 공장 시설: 공장 건물 및 사무실이 이미 구축되어 있어, 별도의 신축 없이 바로 활용이 가능합니다 (단, 사용승인 미필 부분 확인 필요).

* 도로 접근성: 약 12미터 폭의 도로에 접해 있어 물류 이동에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,738,524,000원입니다. 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없는 점(인수 보증금 합계 0원)은 긍정적입니다. 그러나 건물 사용승인 미필, 농지취득자격증명 제출 필요성 등 리스크 요인을 감안할 때, 입찰 시에는 신중한 가격 산정이 필요합니다.

감정가격을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크 요인(특히 농지 관련 법규 준수, 건물 사용승인 문제 등)과 현장 조사 결과, 그리고 향후 시장 상황 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 구체적인 최적 입찰가는 전문가의 추가적인 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.