나이스옥션 법원경매 천안 2024타경100922 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 197-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 소재, "선천리 경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 팬션, 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호 "1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11"
인접 필지 대비 다소 완경사인 부정형의 토지로서, 기준시점 현재, "도로" 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 "4, 5, 12"
인접 필지 대비 다소 완경사인 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, "도로" 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 "14"
인접필지 대비 다소 완경사인 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, "주거용 건부지" 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 본건 토지 기호 "1-12"
본건이 노폭 약 6m 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 "14"
본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 기호 "1, 2, 3, 4, 5"
보전관리지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 본건 토지 기호 "6, 9, 10, 11, 14"
계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>




- 본건 토지 기호 "7, 8"
계획관리지역, 소하천(하천63)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(원석천)<소하천정비법>

- 본건 토지 기호 "12"
계획관리지역, 소하천(하천63)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(원석천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건 토지 기호 "8, 12"는 공부상 지목(답)에도 불구하고, 기준시점 현재, "도로" 등으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건으로서, (사용승인일 : 2023.05.02.)

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 드라이비트 마감 등,

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재, 차고 및 단독주택(방, 거실, 화장실, 주방 등) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 목록1~7, 9~11 현황 도로, 목록8.12.는 공부상 지목, 현황 도로, 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) 목천읍 사실확인요함. 신청채권자의 의하면 목록14 지상의 제시외 건물(애견수영장)은 철거되어 매각 제외.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경100922 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 197-3

용도: 단독주택

감정가: 416,970,770원

토지면적: 2239.00㎡ (약 677.35평)

토지 지분: 475.5286㎡ (약 143.84평)

건물면적: 131.48㎡ (약 39.77평)

매각대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약 참조)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 (2층)

사용승인일: 2023년 05월 02일

주요 이용 상태: 단독주택, 차고

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 구비

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록1~7, 9~11은 현황 도로, 목록8, 12는 공부상 지목과 현황 도로상이므로 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 미반환). 목천읍 사실 확인 요함. 신청채권자 의하면 목록14 지상 제시외 건물(애견수영장)은 철거되어 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 소재 "선천리 경로당" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 팬션, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 농업 환경이 혼합된 입지입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 차량 접근성 역시 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지 대부분(기호 1-12)은 인접 필지 대비 다소 완경사인 부정형 또는 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 "도로" 등으로 이용 중입니다. 본건 토지 기호 14는 "주거용 건부지" 등으로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 인접 도로 상태는 전반적으로 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지 기호 1, 2, 3, 4, 5: 보전관리지역, 가축사육제한구역 (타법에 의한 전부 제한구역)

* 본건 토지 기호 6, 9, 10, 11, 14: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (타법에 의한 전부 제한구역)

* 본건 토지 기호 7, 8, 12: 계획관리지역, 소하천구역, 가축사육제한구역 (전부 제한구역으로부터 200m 이내 지역, 타법에 의한 전부 제한구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을29 (토지) / 을1 (건물): 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권, 2023.05.19. 접수. (324,000,000원)

이 권리가 말소기준권리가 되어, 이하 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권: 이경구 (2016-01-08 소유권이전) → 조위연 (2023-05-19 소유권이전/보존)

* 근저당권: 천안공주낙농축산업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 백지현, 중소기업은행, 신한카드, 대전.충남양계축산업협동조합 (모두 말소 예정)

* 임의경매: 천안공주낙농축산업협동조합 (현 경매 사건의 신청 채권자, 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

따라서, 인수되는 특별한 권리 사항은 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 천안시 동남구 외곽의 농경지와 단독주택, 팬션 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업시설이나 복합 용도의 중심지는 아니나, 조용하고 한적한 전원생활 또는 세컨드 하우스로서의 가치를 지니는 지역입니다.

4.2. 주변 개발 계획 (추정)

목천읍은 천안시의 동남부 지역으로, 지역 균형 발전을 위한 개발 가능성이 있으며, 계획관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 난개발 방지 및 친환경적 개발이 이루어질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동 시 천안 시내 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있으나, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 적합할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있으나, 통학 거리는 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 녹지 공간과 농경지가 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. 이는 향후 토지 공유자 간의 이용 및 관리상 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명

토지 일부(목록 8, 12)가 공부상 지목과 현황 도로상이므로, 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 사전 준비가 필수적입니다. 목천읍 관련 확인이 필요합니다.

6.3. 현황 도로

토지 대부분이 현황 도로로 이용되고 있으며, 일부 지목과 상이한 점은 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2023년 사용승인)된 단독주택으로 건물 상태가 매우 양호하다는 큰 장점이 있습니다. 넓은 토지 면적(전체 2239㎡) 중 일부 지분(475.53㎡)과 건물 전체가 매각되므로, 건물 가치는 높게 평가할 수 있습니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점과 농지취득자격증명 필요 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 농어촌 지역의 특성상 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 쾌적한 자연환경 속에서의 주거를 원하는 수요에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 5월 사용승인된 건물로 하자 보수 부담이 적습니다.

* 넓은 토지: 매각되는 지분만으로도 충분한 규모의 토지입니다.

* 조용한 주거 환경: 농경지 및 자연림이 인접한 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 잠재적 활용 가치: 지분 매각으로 인한 제약이 있지만, 향후 활용 방안 모색 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 416,970,770원입니다. 신축 건물이라는 점과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지 일부 지분 매각이라는 특수성과 농지취득자격증명 등 확인이 필요한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 신축 단독주택의 경우, 감정가 대비 80% ~ 110% 수준에서 입찰이 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 지분 매각의 불확실성 및 농지 관련 이슈를 감안하되, 신축 건물의 가치를 높이 평가하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

이는 시세 및 유사 물건의 낙찰가 추이를 고려한 일반적인 예상이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석상의 미확인 사항 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 토지 지분 매각으로 인한 공동 소유 관계를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.