나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11803 [2] 충청남도 아산시 배방읍 수철리 101-2 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(14)는 충청남도 아산시 염치읍 대동리 소재 '황골소류지' 북동측 인근에 소재하고 주위는 임야, 농경지 및 북동측 인근에 조성중인 아산탕정테크노일반산업단지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,5,6,8,12)는 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재‘새샘초등학교’북서측 근거리에 위치하고 주위는 근린생활시설, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

위치 및 주위환경

대상물건 기호(4,11,15∼21)은 충청남도 아산시 배방읍 수철리 소재 ‘수철저수지’ 남서측 근거리에 위치하고 주위는 임야, 농경지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 불가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편합니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2,5,6,8,12)까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 완경사지로 '상업용건부지'로 이용중입니다.
기호(2): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(5): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(6): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(8): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(12): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로서, 임야(자연림)로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

기호(4,11,15): 3필 일단의 부정형의 완경사지로서, '종교시설건부지'로 이용중입니다.
기호(16): 부정형의 완경사지로서, '도로 등'로 이용중입니다.
기호(17): 부정형의 완경사지로서, '자연림'으로 이용중입니다.
기호(18): 부정형의 급경사지로서, '자연림 등'으로 이용중입니다.
기호(19): 부정형의 완경사지로서, '전(휴경지)'로 이용중입니다.
기호(20): 부정형의 완경사지로서, '토지임야'로 이용중입니다.
기호(21): 부정형의 완경사지로서, '자연림'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(2,5,6,8,12): 폭 약 4M 내외의 포장도로입니다.

인접 도로상태

기호(4,11,15): 북동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(16): 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장 도로입니다.
기호(17): 남동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(18): 북측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(19): 맹지입니다.
기호(20): 남동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(21): 북측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4): 계획관리지역, 농림지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(11): 계획관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(15): 계획관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(16): 계획관리지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(17): 계획관리지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(18): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(19): 계획관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(20): 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(21): 계획관리지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(천안 신방신흥)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시개발구역(천안 신방신흥)<도시개발법>

기호(2): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(5): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(6): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(8): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(12): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(천안 신방신흥)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시개발구역(천안 신방신흥)<도시개발법>,
준보전산지<산지관리법>

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(염치13(일반형))
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지(2024-07-12)<산지관리법>,
임업용산지(2024-07-12)<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외 건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있습니다.

■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 기계기구(수변전설비)/기호①이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.

기타:없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(22): 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층으로,
외벽: 석재붙이기 등 마감
내벽: 석재붙이기 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

건물의 구조

기호(3): 강파이프구조 기타지붕(철판) 단층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 벽지 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(7): 철근콘크리트구조 스라브지붕 및 철판지붕으로,
내, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(9): 철근콘크리트조 및 철골조 철판지붕 3층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(10): 강파이프구조 및 벽돌구조 철판 및 스라브지붕 단층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(13): 철근콘크리트 및 강파이프조, 철골조 철판지붕 단층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(22): 종교시설(교회)로 이용중입니다.
*별지 '사진용지'와 같이 Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관 '내부공사중'입니다.

이용상태

기호(3,7,9,10,13): 보석교회로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 천정형냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.6∼8'을 참조하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.32∼34'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

■ 기호(22) 공부상 소재지는 ’배방읍 수철리 102-5, 101-2, 102-11, 101-1번지‘이나 2022년 02월 07일 토지합병으로 ’배방읍 수철리 102-5, 101-2, 101-1번지‘입니다.

공부와의 차이

■ 대상물건 기호(7) 건물 1층(18㎡)은 ‘소재불명’으로 평가에서 제외하였습니다.

■ 대상물건 기호(13) 건물 지층은 등기사항전부증명서상 면적(247.05㎡)과 일반건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이하여 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 목록19 맹지,농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환) 배방읍 사실조회 참조 목록18 공부상 지목은 임야이나 개발행위허가를 득한 토지로 현재 공사 중단된 상태임,감정평가서 작성 당시는 유효하나 확인을 요함.목록22 공부상 소재지는 '배방읍 수철리 102-5, 101-2, 102-11, 101-1번지'이나 2022년 2월7일 토지합병으로' 배방읍 수철리 102-5, 101-2, 101-1번지'임 목록15 수철리 102-5번지 관련하여 2025.10.22.자 김정회가 추모관 무단사용금지요청서를 제출하였으나 2026. 3. 13.자로 대전새마을금고에서 무단사용금지요청서 배제 의견을 담은 답변서 제출(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 천안지원 2025타경11803 (2)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 수철리 101-2

용도: 종교시설

감정가: 9,928,677,560 원

토지면적: 72,392.00 ㎡ (약 21,901 평)

건물면적: 3,530.59 ㎡ (약 1,068 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOO (등기부 갑16, 갑18 해당)

총 등기부채권액 (토지): 11,002,735,065 원

총 등기부채권액 (건물): 10,960,235,065 원

1.2. 입지조건

* 주위환경:

* 대상 물건 기호(14)는 충청남도 아산시 염치읍 대동리 '황골소류지' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 임야, 농경지 및 북동측 인근에 조성 중인 아산탕정테크노일반산업단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 대상 물건 기호(1,2,5,6,8,12)는 충청남도 천안시 동남구 신방동 '새샘초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 대상 물건 기호(4,11,15∼21)은 충청남도 아산시 배방읍 수철리 '수철저수지' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황:

* 대상 물건 기호(14)까지 차량 접근은 불가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

* 대상 물건 기호(1,2,5,6,8,12)까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

* 대상 물건 및 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다. (이는 주로 기호(4,11,15∼21) 해당)

* 인접 도로상태:

* 목록19번 토지는 맹지입니다.

* 목록18번 토지는 공부상 지목이 임야이나 개발행위허가를 득한 토지로 현재 공사 중단된 상태이며, 감정평가서 작성 당시에는 유효했으나 현재 확인이 필요합니다.

* 그 외 대부분의 토지는 폭 약 3~4M 내외의 포장도로 또는 콘크리트 포장 진입로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설 및 환경:

* 아산 탕정 테크노일반산업단지가 인근에 조성 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 잠재력이 있습니다.

* 배방읍 자체는 천안시와 연담화되어 발전하고 있으며, KTX 천안아산역 및 지하철 1호선 이용이 가능하여 교통이 편리한 편입니다.

* 인근에 배방읍 주민센터, 도서관, 학교 등 다양한 공공 및 생활 편의 시설이 있습니다.

* 현재까지 검색된 정보 상, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 미상)

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2022년 03월 18일자 근저당권 (을12)

* 건물 등기부: 2022년 03월 18일자 근저당권 (을1)

* 현황:

* 등기부상 대부분의 근저당권, 가압류, 임의경매, 강제경매 개시 등기 등은 말소되었거나 말소 예정입니다.

* 토지 등기부상 2025년 07월 16일자 소유권이전신탁 (갑18)이 존재하며, 말소되지 않습니다.

* 건물 등기부상 2022년 02월 07일자 소유권보존 (갑1)이 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* ㈜한국장묘개발, 박병국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-01

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 중복 사건(2025타경675 등)이 존재하여 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 개발 잠재력: 아산 탕정 테크노일반산업단지 인근에 위치하여 첨단 산업 유치에 따른 배후 수요 증가 및 지역 경제 활성화의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 지역 성장: 배방읍은 천안아산역을 중심으로 한 신도시 개발과 함께 인구가 지속적으로 증가하며 도시 규모가 확장되고 있는 지역입니다.

* 부동산 시장: 도시 개발과 함께 주거용지, 상업용지 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 아파트 단지 및 관련 상업 시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 주변 입지: 종교시설로의 이용 및 향후 개발 가능성이 있으나, 해당 부지의 특성(맹지, 공사 중단 등) 및 농지취득자격증명 필요 여부가 상권 분석 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 배방읍 관내에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있으며, 호서대학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 배방읍 행정복지센터, 도서관, 병원(보건지소, 진료소), 금융기관(농협, 신협, 은행 등) 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: KTX 천안아산역 및 수도권 전철 1호선 이용이 가능하며, 시내버스 노선이 잘 연결되어 있어 천안 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주요 시설: 수철저수지가 인근에 위치해 있으며, 배방관광농원과 같은 여가 시설도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록19번 토지는 농지로서, 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성 문제: 목록19번 토지는 맹지로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

* 토지 이용 현황 및 개발 상태: 목록18번 토지는 공부상 지목이 임야이나 개발행위허가를 득한 토지로 현재 공사 중단 상태입니다. 감정평가 시점에는 유효했으나, 현재 상태에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 합병: 공부상 지번과 실제 합병된 지번이 다릅니다. (목록22 관련, 2022년 2월 7일 합병으로 '배방읍 수철리 102-5, 101-2, 102-11, 101-1번지'에서 '배방읍 수철리 102-5, 101-2, 101-1번지'로 변경)

* 소유권 분쟁 가능성: 목록15번 토지(수철리 102-5번지)에 대해 김정회가 추모관 무단사용금지 요청을 제출한 이력이 있습니다. 다만, 대전새마을금고에서 배제 의견을 담은 답변서를 제출하여 현재로서는 직접적인 법적 분쟁으로 이어질 가능성은 낮아 보입니다. (감정평가서 참조)

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용과 대상, 권리자는 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 중복 경매 사건: 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 및 인수되는 권리 관계 등에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 내부 공사 중: 종교시설로 이용 중인 건물(기호22)은 '내부공사중'으로 기재되어 있어, 완공 여부 및 추가 공사 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 수철리에 위치한 종교시설 부지로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 배방읍은 KTX 천안아산역 접근성과 지속적인 도시 개발로 인구가 증가하는 지역이며, 인근의 아산 탕정 테크노일반산업단지는 미래 성장 잠재력을 높이는 요소입니다.

하지만, 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 일부 토지는 맹지이며, 개발 행위 허가를 받은 토지가 공사 중단 상태로 확인이 필요하고, 농지취득자격증명이 필수적입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 토지 합병에 따른 지번 변경, 무단 사용 금지 요청 이력 등 권리 및 현황 관련 추가 확인이 필요한 사항들이 다수 존재합니다. 다수의 중복 경매 사건 또한 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 투자를 고려하기 전에 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 72,392.00㎡ (약 21,901평)의 넓은 토지는 향후 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 성장 가능 지역: KTX 역세권 개발과 산업단지 인접으로 미래 가치 상승 잠재력이 있는 아산시 배방읍에 위치합니다.

* 종교시설 용도: 현재 종교시설로 이용 중이며, 관련 단체의 필요에 따라 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 인수 보증금: 현재까지 파악된 임차인의 보증금이 0원으로, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 9,928,677,560원입니다. 총 등기부채권액이 110억 원을 상회하는 점을 감안할 때, 채무가 상당한 규모임을 알 수 있습니다.

예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(맹지, 공사 중단 토지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 맹지 해소 방안, 공사 재개 가능성 및 비용, 농지 취득 가능 여부 및 관련 규제 등을 면밀히 분석해야 하며, 인수되지 않는 지상권의 존재 여부도 중요한 변수가 됩니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 하지만, 감정가를 기준으로 권리 분석 및 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후, 낙찰 후 발생하는 추가 비용 및 예상 수익률을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 결정하면 됩니다. 투자를 고려하시는 분은 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하시고, 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 수행한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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