나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12321 [2] 충청남도 천안시 동남구 광덕면 무학리 89-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 광덕면 무학리 자오실마을에 위치하며, 주위는 농가주택, 전,답 등의 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌지대로, 제반 입지여건은 무난시됩니다.

교통상황

기호(1), (3)은 중소형 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 농촌버스승강장이 소재하는 등 교통이용 편의도는 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 및 도로대비 완경사인 부정형의 답이고,
기호(3) : 인접필지 및 도로대비 완경사인 사다리형의 주거용 건부지이며,
기호(4) : 인접필지 대비 완경사인 사다리형의 주거나지입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 3M내외의 포장도로와 접하고
기호(3) : 지적도상 맹지이나 동측 인접필지상으로 노폭 3M내외의 포장도로에 접하며,
기호(4) : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

기호(3, 4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(광덕면 1(주거형)), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

건물평가요항표를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(주택) 목조 흙벽조 함석지붕 단층으로
(건축물대장등본상 신축년도는 1916년)
외벽: 회벽위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이섀시 등 마감입니다.

(창고) 시멘트블럭조 슬레이트지븡(위 함석지붕) 단층으로
(건축물대장등본상 신축년도는 1916년)
외벽: 회벽위 페인팅 등 마감
창호: 목재창호 등입니다.

이용상태

주택 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

주택에 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 사진 및 건물개황도와 같이 소재하여 현장조사시 개략실측사정하고 원가법으로 평가하였으며, 기호ㄱ) 창고(경량철골조 약12㎥)는 다른 공유자가 소유자일 수 있으니 일괄경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 대상건물은 경제적 내용년수가 도과하였으나 관리상태 등을 고려하여 감가수정시 관찰감가법을 병용하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ 창고) 매각포함, 목록3 지적도상 맹지, 목록4 맹지.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12321 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 무학리 89-6

용도: 단독주택

토지면적: 1077.00㎡ (약 325.77평)

토지지분: 215.4㎡ (약 65.15평)

건물면적: 121.89㎡ (약 36.87평)

건물지분: 121.89㎡ (약 36.87평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 감정가

총감정가: 50,318,000원

1.4. 특이사항

매각 포함 제시외 건물: 창고 (ㄱ,ㄴ)

지적도상 맹지: 목록3, 목록4

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 광덕면 무학리 자오실마을에 위치하며, 주변은 농가주택, 전, 답 등의 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌지대입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 농촌버스승강장이 소재하여 교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태

토지 기호(1)은 인접 필지 및 도로 대비 완경사인 부정형의 답입니다.

토지 기호(3)은 인접 필지 및 도로 대비 완경사인 사다리형의 주거용 건부지입니다.

토지 기호(4)은 인접 필지 대비 완경사인 사다리형의 주거나지입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지 기호(1)은 본건 서측으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 기호(3)은 지적도상 맹지이나 동측 인접 필지상으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 기호(4)는 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역

* 기호(3, 4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025-08-29 접수의 한국주택금융공사 강제경매 (갑21) 입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025-08-29 접수의 한국주택금융공사 강제경매 (갑3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (본 자료 기준)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강범석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-04-08

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

* 2021-09-17 (갑4): 이미정외 4명 상속 소유권이전

* 2021-10-05 (갑6): 이상후 협지분 전부이전 (증여)

* 2022-10-17 (갑14): 이상후 빈지분 전부이전 (공매)

* 2022-11-18 (갑17): 이상후 필지분 전부이전 (공매)

* 2025-08-29 (갑21): 한국주택금융공사 강제경매 (말소기준권리, 71,211,140원)

* 건물 등기부:

* 2003-04-23 (갑1): 이덕제 소유권보존

* 2003-04-30 (갑2): 이미정 매매 소유권이전

* 2025-08-29 (갑3): 한국주택금융공사 강제경매 (말소기준권리, 71,211,140원)

4. 상권분석

제공된 정보에는 주변 상권 분석을 위한 구체적인 데이터가 포함되어 있지 않아 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

제공된 정보에는 주변 생활 편의시설 등에 대한 상세 정보가 포함되어 있지 않아 분석이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 목록3, 목록4 토지가 지적도상 맹지로, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (주거용 건부지인 기호(3)은 동측 인접 필지상 도로에 접함)

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 노후: 주택 및 창고 건물의 신축년도가 1916년으로 매우 노후되어 있어, 유지보수 및 재건축 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ,ㄴ 창고)이 매각에 포함되나, 기호ㄱ) 창고(경량철골조)는 다른 공유자 소유일 수 있어 일괄 매각 여부 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지 기호(1)은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다. 기호(3,4)도 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있으나 건물 연식이 매우 오래되었고 일부 토지는 맹지인 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 특히, 토지 등기부상 다수의 지분 이전 기록과 강제 경매 개시 결정으로 보아 소유권 지분 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 1077.00㎡의 넓은 토지를 확보하고 있다는 점은 잠재적인 가치를 가집니다.

* 농촌 지역의 잠재력: 주위 환경이 농촌 지역으로, 향후 지역 개발 또는 용도 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등에 대한 매매/임대 정보 및 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다. 따라서 현재 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정하고 시세를 분석하는 것이 불가능합니다. 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 관련 정보 확보가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.