나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1009 [2] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용건물 등이 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 2층201호, 2층206호,
2층211호로서, (사용승인일: 2018.04.23)

외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 판넬잇기 및 강화유리 마감 등
창문 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1): 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.
기호 2): 인접호수(212호)와 벽체구분 없이 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.
기호 3): 근린생활시설(상호: GYM 승 FITNESS)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 세장형의 평지로서, 현황 ""상업 및 업무용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선 노폭 약 30M 및 북측으로 왕복 4차선 약 20M 내외의 아스콘포장
도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #960: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)
(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전
신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.
(2) #961: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한
도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-인접호수(제212호)와 벽체 구분없이 근린생활시설로 현황 공실로 이용중임
-본 건은 집합건축물대장(2018. 6. 20.) 및 등기사항증명서(2018. 7. 4.)상 제212호가 분할 이기 되었으나, 건축물현황도상 위치가 표시되어 있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1009 (2) (홍성지원)

충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층 206호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 752,000,000원

토지면적: 48.05㎡ (약 14.53평)

건물면적: 173.66㎡ (약 52.53평) - 201호, 206호, 211호 포함 면적으로 추정됨

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온누리신용협동조합

2. 입지조건

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 충청남도경찰청 동측 인근에 위치합니다.

주변은 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물이 밀집된 노선상가지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

본 건 서측으로 왕복 6차선(약 30M), 북측으로 왕복 4차선(약 20M) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 2018년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 3층 지상 7층 건물 내 2층에 위치한 구분건물입니다.

등기사항증명서 상 총 채권액은 1,879,200,000원입니다.

말소기준권리는 2018년 10월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 예산군 삽교읍 목리 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 대로변에 위치하여 상업 및 업무 시설로서의 입지가 우수합니다.

주변에 충청남도경찰청 등 관공서와 다양한 근린생활시설, 상업 건물이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

토지이용계획 상 대로2류(폭 30~35M), 중로1류(폭 20~25M) 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설 및 근린생활시설이며, 본 건 또한 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (기호 1, 2)

5. 생활정보

본 건은 충청남도청이 이전한 지역 인근에 위치하여 행정 및 업무 관련 시설 이용이 편리합니다.

주변에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

차량 이용 시 관내 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인접호수(제212호)와 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중이며, 현황 공실 상태입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있으며, 합병하여 사용 중일 가능성을 시사합니다.

* 집합건축물대장 및 등기사항증명서 상 제212호가 분할 등기되었으나, 건축물현황도상 위치 표시가 누락되어 있어 도면과 실제 구조 간의 불일치 가능성이 있습니다.

* 실제 이용 면적이 공부상의 면적과 다를 수 있으며, 내부 구조 변경 및 합병 사용으로 인한 원상 복구 또는 명도 시 분쟁의 소지가 있습니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔/상가의 매매가(약 7,500만원 ~ 11,000만원, 전용면적 23~33㎡ 기준)에 비해 본 건의 감정가(752,000,000원, 173.66㎡ 기준)가 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 중심상업지역 내 대로변에 위치한 오피스텔/근린생활시설로 입지 조건은 매우 우수합니다.

하지만, 인접 호수와의 합병 사용, 건축물현황도상 위치 표시 누락 등 공부와 현황 간의 차이, 벽체 구분 없이 사용되는 점, 현황 공실 등의 문제점을 가지고 있습니다.

또한, 최근 거래된 소형 평형대의 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

상업 및 업무 시설로서의 잠재력은 있으나, 명확한 권리 분석과 현황 확인, 그리고 공부와의 차이에 대한 정확한 이해가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 예산군 중심상업지역 내 핵심 입지: 대로변 위치 및 관공서 밀집 지역으로 상업 및 업무 시설의 가치가 높습니다.

* 다수 호실 포함 가능성: 173.66㎡의 면적은 여러 호실이 합쳐진 규모로 추정되며, 이를 재분할하거나 독립적인 상업 공간으로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 풍부한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(전용면적 23~33㎡ 기준, 7,500만원 ~ 11,000만원)를 고려하면, 3.2~3.3백만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 본 건의 건물면적 173.66㎡에 적용 시, 약 5억 6천만원 ~ 5억 7천만원 수준의 시가총액을 추정해볼 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가는 7억 5천2백만원으로, 이는 최근 거래된 소형 평형대의 시세 대비 약 30% 이상 높게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 공부와 현황 간의 차이, 복합 사용, 현황 공실 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70~85% 수준인 5억 3천만원 ~ 6억 4천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서 5억 8천만원 ~ 6억 2천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.