나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1009 [3] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용건물 등이 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 2층201호, 2층206호,
2층211호로서, (사용승인일: 2018.04.23)

외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 판넬잇기 및 강화유리 마감 등
창문 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1): 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.
기호 2): 인접호수(212호)와 벽체구분 없이 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.
기호 3): 근린생활시설(상호: GYM 승 FITNESS)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 세장형의 평지로서, 현황 ""상업 및 업무용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선 노폭 약 30M 및 북측으로 왕복 4차선 약 20M 내외의 아스콘포장
도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #960: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)
(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전
신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.
(2) #961: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한
도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-근린생활시설(상호: GYM 승 FITNESS)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1009 (3)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층211호

용도: 오피스텔 (현황 근린생활시설)

감정가: 917,000,000원

토지면적: 61.63㎡ (약 18.64평)

토지지분: 61.6348㎡ (약 18.64평)

건물면적: 222.76㎡ (약 67.39평)

건물지분: 222.76㎡ (약 67.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물 등이 밀집된 노선상가지대입니다. [cite:search result]

교통 상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다. [cite:search result]

본건 서측으로 왕복 6차선 (폭 약 30M) 및 북측으로 왕복 4차선 (폭 약 20M) 내외의 아스콘 포장도로에 접합합니다. [cite:search result]

건물 구조:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 7층 건물 내 2층 201호, 206호, 211호입니다. (사용승인일: 2018.04.23)

외벽은 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 판넬잇기 및 강화유리 마감 등입니다. 창문은 샷시창호입니다. [cite:search result]

토지 이용 상태:

본건은 2필지 일단으로 세장형의 평지로서, 현황 "상업 및 업무용 건부지"로 이용 중입니다. [cite:search result]

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구입니다. [cite:search result]

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권보존: 송도주식회사 (2018-04-27)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-10-24) - 채권액 1,879,200,000원

소유권이전신탁: 주식회사무궁화 신탁 (2022-05-09)

임의경매개시결정: 온누리신용협동조합 (2025-04-22) - 채권액 1,371,915,118원

총 등기부채권액: 1,879,200,000원

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2023년 9월 1일

확정일자: 2023년 9월 6일

배당신고일자: 2025년 7월 7일

대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 충청남도경찰청 인근의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 잠재수요가 풍부한 지역입니다. [cite:search result]

다양한 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물이 밀집되어 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다. [cite:search result]

현재 "GYM 승 FITNESS"로 이용 중이며, 일부 공실도 있어 업종 전환이나 추가 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변에 관공서(충청남도경찰청 등) 및 근린공원이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

상업 및 업무용 건물이 밀집된 지역으로 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

교통:

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경:

해당 지역은 도청이전신도시 개발예정지로, 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 1,879,200,000원으로 감정가(917,000,000원) 대비 매우 높습니다. 이는 경매가 진행되는 주된 요인이지만, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

복합 용도 및 이용 현황: 오피스텔 건물 내에 근린생활시설로 복합 이용되고 있으며, 일부 공실이 존재합니다. 매입 후 원상 복구 또는 용도 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높으나, 동시에 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도경찰청 인근의 중심 상업지구에 위치한 대형 근린생활시설(GYM)로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

2018년 신축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 보유하고 있으며, 도청이전신도시 개발예정지구에 속하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

다만, 높은 총 채권액과 감정가 대비 현재 시세(최근 거래 사례 기준)가 상대적으로 낮다는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

종합적으로 볼 때, 신중한 접근과 정확한 시세 파악을 전제로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 충청남도경찰청 인근 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

우량한 교통망: 대로변에 접하고 버스 정류장이 인접하여 접근성이 매우 우수합니다.

성장 잠재력: 도청이전신도시 개발 예정지로 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

활용도 높은 건물: 현재 GYM으로 이용 중이며, 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 활용이 가능합니다.

권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본건 건물 면적 222.76㎡ (약 67.39평)

최근 거래 사례 (2025년 1월, 6월) 분석 결과, 개별 오피스텔 전용면적 기준 평당 약 1050만원 ~ 1100만원 수준에서 거래되었습니다.

이를 환산 시, 본건 전체 면적(67.39평) 기준 시세는 약 7억 2천 6백만원 ~ 7억 4천 1백만원 수준으로 추정됩니다.

본건 감정가는 9억 1천 7백만원으로, 최근 거래 사례 시세 대비 높은 편입니다.

예상 입찰가:

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 800,000,000원 (팔억원) 수준으로 제안합니다. (평당 약 1,187만원 수준)

이 가격은 개별 오피스텔 거래가보다 다소 높지만, 복합 용도의 대형 상업 시설임을 감안한 것으로, 입찰 시 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.