나이스옥션 법원경매 평택 2024타경42964 [1] 경기도 평택시 신장동 630-11 킹스타운 비동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인 교통상황
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층에 위치하며

외벽 : 몰탈위 페인트마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

연립주택으로 이용(별첨 "내부이용도" 참조)중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측이 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3) 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장
소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

킹스타운 4층 단지형 연립주택(도시형생활주택)에 속한 전유부분임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경42964 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중앙농업협동조합

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 630-11, 킹스타운 비동 1층 106호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 4층 중 1층

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 사용승인일: 2016년 11월 11일

* 전유부분 건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

* 토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역

* 감정가: 263,000,000원

2. 입지조건

* 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 남서측 인근에 위치함.

주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역

가축사육제한구역 (전부제한구역)

비행안전제5구역 (전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>

군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

본건은 오산 공군기지 인근에 위치하여 소음 및 비행 안전 구역에 따른 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리: 중앙농업협동조합의 근저당권 (2016년 12월 8일 접수, 204,000,000원)

본건은 중앙농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건임.

총 등기부채권액: 204,000,000원

* 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 21일

확정일자: 2021년 7월 26일

배당신고일자: 2024년 6월 10일

대항력: 없음

비고: 임차인 황 씨는 대항력이 없으며, 보증금 62,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

신장동 지역 특성상 오산 비행장 인근의 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능함.

* 시세 동향

제공된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 실거래가는 본건의 감정가와 상당한 차이를 보임.

2026년 5월 거래된 신장동 324-68번지 (1993년식, 40.075㎡)는 2,600만원에, 신장동 630-71번지 (1992년식, 39.96㎡)는 5,000만원에 거래됨. 이는 본건 면적(84㎡) 및 감정가(2억 6,300만원)와 비교 시 현저히 낮은 수준임.

2026년 5월 거래된 신장동 624-30번지 (2013년식, 72.56㎡, B&BTown)의 경우 1억 1,000만원에 거래되었으며, 이는 본건과 면적 및 건축 연도가 다소 차이가 있음.

제시된 실거래가 데이터만으로는 본건의 감정가를 완전히 뒷받침하기 어려운 측면이 있으나, 본건은 2016년 신축된 단지형 연립주택(도시형생활주택)으로 비교적 신축에 속함.

인근 부동산 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 조사하여 본건의 정확한 시세 파악이 필요함.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

인근에 신장근린공원이 있어 녹지 공간을 이용할 수 있음.

* 교육시설

본건 주변의 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 단지 인근에는 초등학교, 중학교 등이 분포함. 구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요.

* 의료시설

평택시 신장동 지역은 종합병원, 병원, 의원 등 다양한 의료 시설을 이용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 소음 및 안전 구역

본건은 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 오산 공군기지 운항으로 인한 소음 피해 및 건축, 개발 등에 대한 법적 제약이 발생할 수 있음. 이는 거주 만족도 및 자산 가치에 영향을 줄 수 있는 주요 요인임.

* 임대 관련 불확실성

임차인 황 씨의 경우 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상되나, 혹시 모를 배당 이의나 추가적인 법적 절차 발생 시 간접적인 영향이 있을 수 있음. (현재 인수 보증금 없음)

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 킹스타운 비동 1층 연립주택임.

2016년 신축으로 비교적 신축 건물에 속하나, 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 해당 이슈에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

제시된 주변 시세 자료와 본건 감정가 사이에 큰 괴리가 있어, 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 함.

권리분석 상 인수되는 부담은 없으나, 임대관계는 미상이며 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

8. 투자 포인트

평택시 지역 개발 호재 및 신축급 연립주택이라는 점.

주변에 신장근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경 조성 가능.

군용비행장 소음 및 안전 구역이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 합리적인 가격 접근 시 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

주변 시세 분석 결과, 제공된 유사 거래 사례들이 본건의 감정가와 직접적인 비교가 어렵거나 현저히 낮은 가격대를 형성하고 있음.

특히, 본건은 군용비행장 인근에 위치하여 소음 및 제약 사항이 존재함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요함.

안정적인 투자를 위해서는 보수적으로 보았을 때, 감정가의 70%~80% 수준을 고려할 수 있음.

이는 대략 184,100,000원 ~ 210,400,000원 범위로 예상해볼 수 있음.

정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세 재확인, 군사시설 영향도 분석 후 최종 결정해야 함.

인수 보증금: 0원 (임차인 황 씨의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.