나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54264 [2] 경기도 평택시 팽성읍 근내리 229-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호(1)은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 "팽성읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 기호(3)은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 "팽성우체국" 북서측 인근에 소재하며 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 등고평탄한 지세에 위치한 사다리형의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중이며, 기호(3)은 북측하향의 완경사지에 위치한 가장형의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)토지는 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 기호(3)토지는 본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팽성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발45m이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

기호(3)토지 지상에 지적도 및 사진용지와 같이 제시외건물이 소재하고 있음.

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트 스라브지붕 3층 건물로서
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다가구주택 및 창고로 이용중임.

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며, 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

1) 본건 건물은 공부상 객사리 50-2, 50-4 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 94.1.14 합병으로 인하여 현황 객사리 50-2 단일 지상에 소재하고 있음.

2) 등기사항전부증명서상 용도는 사원사택이나 건축물대장 및 현황상 용도는 다가구주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(창고 및 보일러실) 포함
2. 목록 5~8,10은 현황 도로이고, 목록9는 잡종지로서 주거기타(운동시설 등)로 이용중.
3. 목록3은 다가구주택의 건부지이고, 목록4는 다가구주택(3가구)이며, 1층 일부는 누수현상이 있는 것으로 파악됨. 목록4는 "근내리다가구주택 가동" 이며 통칭 "스카이빌리지"단지 내에 소재함. 출입구에 'E'라고 표시되어 있음. 목록3 지상에 작은 텃밭이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 토지현황

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 근내리 229-1에 위치한 토지로, 총 면적은 1793.00㎡(약 542.5평)입니다.

토지는 다가구주택의 건부지로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 등고평탄한 사다리형으로, 북측 약 8미터, 남서측 약 3미터, 북동측 약 2미터의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 북측 하향의 완경사지에 위치한 가장형으로, 남서측 약 5미터 포장도로에 접해 있습니다.

목록 5~8, 10번지는 현황 도로로 이용 중이며, 목록 9번지는 잡종지로 주거 및 기타 시설(운동시설 등)로 이용되고 있습니다.

기호(3) 토지 지상에는 작은 텃밭이 소재합니다.

2.2. 건물현황

본 물건의 건물은 철근콘크리트 스라브지붕 3층 건물로, 총 연면적은 289.77㎡(약 87.7평)입니다.

주요 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

건물은 현재 다가구주택 및 창고로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있습니다.

건축물 정보에 따르면, 건물은 3개의 층으로 구성되어 있으며, 총 3가구(fmlyCnt: 3)로 이용 중입니다.

현황상 건물4(가동, "스카이빌리지" 단지 내 소재)는 다가구주택으로 총 3가구가 거주하고 있으며, 출입구에는 'E' 표시가 있습니다.

건물 1층 일부에서 누수 현상이 파악되었습니다.

위생설비, 급배수설비 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

등기부상 용도는 사원사택으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황상 다가구주택으로 이용 중입니다.

2.3. 특이사항및주의사항

본 물건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인 현황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

토지 및 건물은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(창고 및 보일러실, 약 7.00㎡, 약 2.1평)도 포함하여 매각됩니다.

건물 1층 일부에 누수 현상이 파악되었으므로 현장 확인이 필요합니다.

일부 토지는 현황 도로 및 잡종지로 이용 중입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변환경

본건 기호(1) 토지는 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 "팽성읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

기호(3) 토지는 "팽성우체국" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

건물(목록 4)은 통칭 "스카이빌리지" 단지 내에 소재합니다.

3.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3.3. 도로

기호(1) 토지는 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리(을19)는 2020년 1월 13일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(276,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 602,250,000원입니다.

4.2. 임차인현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 이상희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-09, 대항력 있음. (보증금이 0원임에도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* 임한해: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-08, 확정일자 2025-07-16, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-09, 배당신고일자 2025-09-16, 대항력 있음.

* 한주희: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-24, 확정일자 2016-10-24, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 있음.

총 대항력 있는 임차인의 보증금 합계는 260,000,000원입니다. (이상희 제외, 보증금 0원)

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 보증금 인수 여부 및 명도 과정에 대한 철저한 분석과 대비가 필수적입니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"스카이빌리지" 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택 및 농경지도 분포하고 있어 지역적 특색이 복합적입니다.

목록 9번지 잡종지가 주거 및 기타 용도로 이용되고 있어, 주변 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 생활정보

인근에 "팽성읍 행정복지센터"와 "팽성우체국" 등 공공시설이 위치하고 있어 기본적인 행정 편의를 제공합니다.

대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호합니다.

7. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 임한해(9천만원), 한국토지주택공사(9천만원), 한주희(8천만원) 총 2억 6천만원의 보증금 부담 가능성이 존재합니다. 이상희 임차인은 보증금 0원이지만 대항력이 있어 이에 대한 정확한 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 하자: 1층 일부에서 누수 현상이 확인되어, 추가적인 건물 하자 여부에 대한 정밀한 점검이 요구됩니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(목록 5~8, 10)가 현황 도로로 이용 중이며, 목록 9번지가 잡종지로 이용되는 점은 토지 이용 계획 및 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

* 군사시설보호구역: 비행안전제5구역 및 제6구역에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 복잡한 경매 절차: 중복사건 및 병합사건으로 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

8. 종합의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 팽성읍 근내리에 위치한 다가구주택으로, 일괄매각 대상입니다.

부동산 강제 경매로 진행되었으며, 채권자는 손OO입니다.

감정가는 653,559,480원이며, 총 권리채권액은 602,250,000원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인들이 다수 존재한다는 점입니다. 이들의 보증금 총액은 260,000,000원에 달하며, 이상희 임차인의 경우 보증금 0원에 대항력이 있어 특별한 주의가 필요합니다.

이러한 임차인 관련 리스크는 명도 과정의 난이도를 높일 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

건물 1층 누수, 일부 토지의 현황 도로 및 잡종지 이용, 비행안전구역 포함 등 추가적인 물리적, 법적 확인 사항이 존재합니다.

9. 투자포인트

* 장기적인 관점에서 평택시의 도시 개발 및 산업단지 확장으로 인한 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하나, 임차인과의 관계 및 계약 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재는 협상을 통한 유리한 조건 확보의 기회가 될 수 있습니다.

* "스카이빌리지" 단지 내 입지하여, 주변 유사 단지와의 비교를 통한 가치 평가 및 투자 전략 수립이 가능합니다.

10. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 정보와 규칙에 따라 '인수 보증금'은 제외하여 산정합니다.

감정평가액은 653,559,480원이며, 등기부상 총 권리채권액은 602,250,000원입니다.

감정평가액과 총 권리채권액 간의 차액은 약 51,309,480원입니다.

대항력 있는 임차인들의 총 보증금(260,000,000원)은 낙찰자가 인수하게 될 경우 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 입찰 시에는 해당 보증금이 경매 절차를 통해 모두 변제되는지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 본 물건의 개별적인 상태(누수 등), 임차인과의 명도 협상 가능성, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 단정하기 어려우나, 보증금 인수 가능성을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.