나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55656 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 17층1705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중
제102동 제26층 제2609호 외 6개호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-7) : 각 오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, "업무시설 및 판매시설부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외
도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)
(접함),가축사육제한구역(2022.01.26)(전부제한구역), 철도보호지구(철도보호지구), 토지
거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경55656 (6)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 17층 1705호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원 (1억 6,100만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 지분: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

아파트의 경우 전용면적과 공급면적을 함께 표시하나, 본건은 오피스텔로 전용면적 위주로 기재되었습니다.

1.3. 건물 개요

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021-11-22)

층수: 총 27층 중 17층

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로가 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)입니다.

중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21-2026.6.20)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 683,600원

전입일자: 2022-04-22

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2025-01-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 임차인은 없으나, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (근저당권, 평택농업협동조합, 2022-03-21 접수, 132,000,000원)

본 경매는 평택농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다. (갑5: 임의경매, 평택농업협동조합, 2024-12-02 접수)

기타 권리 사항으로는 소유권이전(신탁말소), 근저당권 1건, 가압류 2건이 등기되어 있었으며, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 13,439,584,279원 (134억 3,958만 4,279원) - 해당 금액은 채권 총액을 의미하며, 본 경매 절차와는 별개로 인수되는 권리가 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 배후수요 및 상업시설

본건 인근의 장당일반산업단지 및 평택일반산업단지에는 다수의 기업체와 근로자들이 상주하고 있어 안정적인 배후수요 확보가 가능합니다.

주위에는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

코스트코 입점이 예정되어 있어 향후 상업시설 이용이 더욱 편리해질 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변혐오시설 및 유해시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 평택시는 현덕지구 인근에 초대형 폐기물 소각장 및 매립시설 설치를 추진한 바 있으며, 이는 잠재적 환경 문제와 관련된 이슈로 간주될 수 있으나, 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본 건물은 총 27층 중 17층에 위치하며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

장당초, 이충중, 태광고 등 교육시설이 반경 1km 내외에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 환경

인근에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 언급은 없으나, 장당일반산업단지 주변으로 개발이 진행되고 있으며, 신규 주거 및 상업 시설이 공급되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과다한 채무 총액

등기부등본상 채무 총액이 134억 3,958만 4,279원으로 매우 높아, 채권자의 경매 신청이 있었던 점을 고려할 때 경매 절차가 원활히 진행될 수 있으나, 낙찰 이후 관련 채무 문제가 완전히 정리되지 않거나 복잡한 채권 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21-2026.6.20)으로 지정되어 있어, 매수인이 잔금 납부 후 소유권 이전 등기 시 토지거래허가를 받아야 하는 행정적 절차가 추가될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 노후화 및 관리 상태 변화에 따른 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 장당일반산업단지 등 배후수요가 풍부한 지역에 자리하고 있습니다. 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 등기부 상 채무 총액이 매우 높아 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다. 토지거래허가구역 지정으로 인한 행정 절차가 필요합니다.

전반적으로 산업단지 인근의 직주근접 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 산업단지 배후수요: 장당일반산업단지 등 인근 산업단지 근로자들의 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 직주근접 입지: 산업단지 인근에 위치하여 직장인들의 선호도가 높은 직주근접형 오피스텔입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 교통이 편리하며, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(21.16㎡)의 동일 단지 오피스텔이 2024년 2월 14일에 1억 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 1억 6,100만원으로 책정되었습니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

부동산 시장 상황 및 본건의 개별적인 특성(층, 향, 내부 상태 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격대에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원

본 예상가는 현재 시점에서의 시장 상황 및 유사 거래 사례를 기반으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도, 현장 조사 결과, 향후 시장 변동성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

※ 주의사항:

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 결과 및 추가적인 법률, 세무 검토가 필요합니다. 특히, 매우 높은 총 채무액과 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토 후 신중한 입찰 결정을 하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경55656 (6)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 17층 1705호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원 (1억 6,100만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 지분: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

본건은 오피스텔로, 제공된 정보 기준으로 전용면적을 기재하였습니다.

1.3. 건물 개요

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021-11-22)

층수: 총 27층 중 17층

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, "장당일반산업단지" 남동측 인근입니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 환경을 이룹니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측 35m, 북측 및 남측 15m, 서측 10m 내외의 도로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.6.21-2026.6.20)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 683,600원

전입일자: 2022-04-22

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2025-01-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (근저당권, 평택농업협동조합, 2022-03-21 접수, 132,000,000원)

본 경매는 평택농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 13,439,584,279원 (134억 3,958만 4,279원) - 이는 현재 등기된 총 채무액을 의미하며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 배후수요 및 상업시설

본건 인근의 장당일반산업단지 등 산업단지에 종사하는 근로자들을 중심으로 풍부한 배후수요가 예상됩니다.

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있으며, 코스트코 입점이 예정되어 있어 향후 상업 및 편의시설 이용이 더욱 편리해질 것으로 보입니다.

4.2. 주변혐오시설 및 유해시설

조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 평택시에서 추진되었거나 추진 중인 환경 관련 시설(폐기물 처리 시설 등)이 일부 지역에 존재하나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본 건물은 2021년에 사용승인된 오피스텔로, 27층 중 17층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 위치하며, 장당초, 이충중, 태광고 등 교육 시설이 가까이 있습니다.

5.2. 주변 환경

본건은 산업단지 인근 지역으로, 주변 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 134억 원대로 매우 높아, 이는 채권 총액이 많다는 것을 의미합니다. 그러나 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 소유권 이전 등기 시 토지거래허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

평택고덕아이파크 오피스텔은 산업단지 배후수요가 풍부하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 채무 총액은 경매 절차의 안정성을 뒷받침하지만, 토지거래허가구역이라는 점은 추가적인 행정 절차가 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 근로자 중심의 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 직주근접성이 뛰어나 직장인 수요자에게 매력적입니다.

* 2021년 준공된 신축 건물로 최신 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성이 좋고 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(21.16㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 14일에 1억 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 6,100만원입니다.

등기부상 모든 채무는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

이에 따라, 시장 상황 및 물건의 개별적인 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원

본 예상가는 참고용이며, 실제 낙찰가는 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.

※ 주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법률 및 세무 전문가와의 상담을 통해 추가적인 검토를 진행하시는 것을 권장합니다. 특히, 토지거래허가구역임을 감안하여 관련 절차를 숙지하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.