나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55656 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 20층2023호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중
제102동 제26층 제2609호 외 6개호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-7) : 각 오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, "업무시설 및 판매시설부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외
도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)
(접함),가축사육제한구역(2022.01.26)(전부제한구역), 철도보호지구(철도보호지구), 토지
거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경55656 (3)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 20층 2023호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

면적:

* 토지: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물 (전용면적): 29.26㎡ (약 8.85평)

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.11.22.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택농업협동조합

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 단지 내 101동 20층 2023호에 소재함.

주위환경: 본건은 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있어 복합적인 지역 특성을 보임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편임.

도로: 본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로가 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이함.

토지이용계획: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접함. 또한 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역(2023.6.21-2026.6.20)에 해당하므로 관련 규정 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2022.03.21. 접수, 평택농업협동조합 근저당, 채권액 223,200,000원)

현황: 말소기준권리인 을1 근저당보다 늦게 등기된 권리들(을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)은 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨. 즉, 낙찰자는 해당 권리들의 부담 없이 소유권을 취득하게 됨.

소유권 이전: 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2) 기록이 확인되어, 해당 신탁 관련 권리는 정리된 것으로 보임.

경매 신청 채권자: 평택농업협동조합 (갑7, 2024.12.02. 접수, 임의경매, 채권액 817,177,568원)

총 등기부 채권액 (말소 대상): 을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7의 채권액 합계는 13,696,784,279원임. 이는 모두 말소될 것으로 예상됨.

임차인 현황: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등이 확인되지 않은 상태임. 이는 경매 물건의 잠재적 리스크로 반드시 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

위치: 장당일반산업단지와 인접하여, 해당 산업단지 종사자 또는 관련 업종 종사자를 위한 배후 수요를 기대할 수 있음.

주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 혼합된 지역에 위치하여 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용의 가치를 지님.

경쟁 물건: 단지 내 유사한 오피스텔 유닛들이 존재하며, 본 건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)로서 경쟁력을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철골철근콘크리트구조)의 27층 건물 중 20층에 해당함.

내외부 마감: 외벽은 외장석 등, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있음.

설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기(E/V) 설비 등이 완비되어 있어 기본적인 생활이 가능함.

주변 시설: 산업단지 및 상업지역과 인접하여 각종 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계: 임대 관계가 미상이며 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 등기부상 또는 신고된 내용에 한정될 수 있음. 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있으며 보증금이나 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 보증금 반환의 책임을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있음. 따라서 현장 방문 시 점유 관계 확인 및 임차인 면담(가능하다면) 등을 통해 정확한 현황 파악이 필수적임.

토지거래계약허가구역: 본건 소재지가 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 목적에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음. (통상적인 오피스텔 전용 또는 업무용으로의 매매/임대 시에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 규정 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 오피스텔로서 건물 상태 및 상품성이 양호한 편임. 평택시 장당동의 산업단지 및 상업시설 인접 입지는 직주근접의 장점을 제공하며, 장당지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성도 기대됨.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적을 것으로 보임. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 미확인 임대차 관계에 있으며, 이로 인한 예상치 못한 추가 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물(2021년 준공)로, 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 우수함.

* 장당일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자를 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

* 평택시의 지속적인 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 가능성이 존재함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 21.16㎡ (10층) 거래가: 180,000,000원 (2025.09 예정)

* 35.19㎡ (20층) 거래가: 270,000,000원 (2024.02.05)

* 21.16㎡ (14층) 거래가: 140,000,000원 (2024.02.14)

분석: 본 물건(29.26㎡, 20층)과 유사한 면적 및 층수의 거래 사례를 고려할 때, 최근 실거래가 기준 면적당 가격은 약 660만원/㎡ ~ 850만원/㎡ 수준임. 본 건의 감정가는 약 762만원/㎡ 수준으로, 최근 실거래가 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됨.

하지만, 미확인 임대차 관계와 같은 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요함. 권리 관계상 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명확한 현장 조사와 점유 관계 확인 절차를 선행하는 것이 권장됨.

예상 입찰가: 215,000,000원

(위 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 권리 관계의 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.