나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55656 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 25층2506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중
제102동 제26층 제2609호 외 6개호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-7) : 각 오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, "업무시설 및 판매시설부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외
도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)
(접함),가축사육제한구역(2022.01.26)(전부제한구역), 철도보호지구(철도보호지구), 토지
거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 평택지원 2024타경55656 (5) 사건으로 경기도 평택시 장당동 154에 위치한 평택고덕아이파크 102동 25층 2506호 오피스텔입니다.

감정가는 161,000,000원이며, 토지 면적은 6.57㎡(약 2.0평)이고 건물 면적은 21.16㎡(약 6.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 평택농업협동조합이며, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 보통시됩니다.

본건 토지는 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 평택농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리로는 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2), 근저당권(을1, 을2), 가압류(갑3, 갑4), 임의경매(갑5) 등이 있습니다.

을2 근저당권의 권리 금액이 13,000,000,000원(130억원)으로 기재되어 있으나, 이는 매우 이례적으로 높은 금액이며 실제와 다를 수 있습니다.

등기부채권 총액은 13,443,184,279원(약 134억 4천만원)으로 매우 높게 나타납니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

감정평가서 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 관련 내용은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장당동 일대는 장당일반산업단지를 배후로 한 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

평택고덕아이파크는 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등으로 활용되는 대규모 복합단지입니다.

오피스텔 용도로서 주거 및 업무 겸용이 가능하며, 주변 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

건물은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔입니다.

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로, 총 27층 건물 중 25층에 위치합니다.

전용면적은 21.16㎡(약 6.4평)입니다.

단지 내 총 주차 대수는 1778대로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액이 매우 높고 공동담보 물건이므로, 채무 관계의 복잡성을 인지하고 있어야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

장당일반산업단지가 인접해 있어, 산업단지 특유의 환경적 요인이 거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다. (직접적인 혐오시설은 지도 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

평택고덕아이파크 오피스텔은 비교적 신축 건물로, 장당일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하다는 장점이 있습니다.

교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 대규모 단지로서의 편의성을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 매우 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 토지거래허가구역 지정은 추가 확인 및 고려가 필요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 상품성이 양호합니다.

장당일반산업단지 인접으로 배후 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

평택고덕아이파크라는 대규모 단지에 속해 있어 관리 편의성 및 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

제공된 시세 정보상 감정가(1억 6100만원)와 유사하거나 상회하는 실거래가가 존재하여, 낙찰가율에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일 면적(21.16㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

- 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층) (주의: 2025년 9월 거래는 미래 시점 거래로, 실제 가격 변동 가능성이 있습니다.)

감정가는 161,000,000원입니다.

최근 실거래가(2024년 2월)를 기준으로 볼 때, 시세는 1억 4천만원 수준으로 판단할 수 있습니다. 미래 시점 거래가를 반영할 경우 1억 8천만원까지도 볼 수 있으나, 이는 변동성이 큽니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

다만, 권리 관계의 복잡성(높은 채권 총액, 공동담보) 및 임대 관계 미상 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건 현황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.