나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55656 [4] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중
제102동 제26층 제2609호 외 6개호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-7) : 각 오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, "업무시설 및 판매시설부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외
도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)
(접함),가축사육제한구역(2022.01.26)(전부제한구역), 철도보호지구(철도보호지구), 토지
거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경55656 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택농업협동조합 (을1, 을5 등기사항 확인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층 2608호

토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 건물 정보

감정가: 161,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중 26층

사용 승인일: 2021년 11월 22일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외 도로가 접해 있습니다.

3.3. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함)입니다.

또한 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21-2026.6.20)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 평택농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당권(을1, 을2), 가압류(갑3, 갑4), 주택임차권(을5) 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다. (제시된 정보상으로는 특별한 지상권의 기재는 없습니다.)

4.2. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 5,000,000원

차임: 680,000원

전입일자/사업일자: 2024년 5월 31일

확정일자: 2024년 5월 31일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을5)으로 등기되었으나 말소 예정입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 장당일반산업단지와 인접하여 관련 종사자 및 기업을 대상으로 하는 업무시설, 상가, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

산업단지 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

5.2. 건물 내 경쟁

평택고덕아이파크는 다수의 오피스텔 및 상가로 구성되어 있어, 유사 면적 및 조건의 경쟁 물건이 다수 존재합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 기반시설

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6.2. 주변 시설

장당일반산업단지 인근으로 편의시설 및 업무시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 불확실성

"임대관계 : 미상임."으로 명시되어 있어, 현재 해당 호실의 실제 임차 여부 및 임대차 조건은 알 수 없습니다. 공실일 수도 있고, 현재 거주자가 있을 수도 있습니다.

7.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성과 평택시 지역 경기의 영향에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 장당일반산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 거의 없다는 장점이 있습니다. 다만, 해당 호실의 실제 임대 현황이 불명확하다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 장당일반산업단지 인근으로 배후 수요 확보 가능성이 높음.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 적음.

* 26층의 고층으로 조망권 및 개방감이 좋을 것으로 예상됨.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(21.16㎡)의 경우 2024년 2월 14일에 140,000,000원에 거래되었으며, 2025년 9월 3일 (예상 또는 미래 거래가) 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한 35.19㎡ 면적이 2024년 2월 5일에 270,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 26층이라는 점과 신축 건물의 가치를 감안하면 140,000,000원보다는 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임대 불확실성 등의 잠재적 리스크를 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.