나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55656 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중
제102동 제26층 제2609호 외 6개호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-7) : 각 오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, "업무시설 및 판매시설부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외
도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)
(접함),가축사육제한구역(2022.01.26)(전부제한구역), 철도보호지구(철도보호지구), 토지
거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경55656 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택농업협동조합 (등기부 요약 참조)

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2609호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층 건물 중 26층

건물 현황: 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로, 본건은 102동 26층 2609호에 위치함.

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각조건: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 형성되어 있음. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 대체로 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)

중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함)

가축사육제한구역, 철도보호지구

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간:2023.6.21-2026.6.20)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건 권리관계는 다수의 채권 및 담보 물건이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 평택농업협동조합의 근저당(2022.03.21 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 평택농업협동조합 근저당 (2022.03.21 접수)

채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 134억 4천만원으로 매우 높음. 특히 케이비증권주식회사의 근저당 130억원 채권액은 일반적인 오피스텔 시세에 비해 비정상적으로 높아 오류 가능성을 배제할 수 없으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 있어 매수인에게 직접적인 인수 의무는 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

본건과 동일한 평택고덕아이파크 21.16㎡(약 6.4평) 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같음.

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층) - 미래 시점 거래

감정가 161,000,000원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장가치는 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원 사이로 추정됨.

4.2. 오피스텔 현황

본 건물(평택고덕아이파크)은 2021년 준공된 오피스텔로, 총 27층 규모에 102동에는 600실, 전체 단지에는 1325실이 있는 대규모 단지임. 주변으로 다수의 업무시설, 근린생활시설, 산업단지가 혼재되어 있어 임대 수요가 있을 것으로 예상되나, 경쟁 또한 치열할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 장당일반산업단지 인근으로 관련 종사자들의 수요 예상

5.2. 교육시설

(인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 택지개발지구 내에 초/중/고등학교가 위치하는 점을 감안할 때, 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 교육 시설이 있을 것으로 추정됨.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 채무 총액이 과다함. (약 134억원)

* 케이비증권주식회사의 130억원 근저당 채권액은 오류 가능성이 높은 비정상적으로 큰 금액임.

* 그러나 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수할 채무는 없음.

6.2. 주변 환경

* 장당일반산업단지가 인근에 위치하여 소음, 분진 등 산업단지 관련 환경 영향을 받을 수 있음. (직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않음.)

6.3. 기타

* 토지거래허가구역 지정 기간(2026.06.20) 내에 매각될 경우, 매수인은 해당 허가 절차를 준수해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축 오피스텔로, 약 6.4평의 전용면적을 가지고 있습니다. 주변에 산업단지와 업무시설이 있어 임대 수요를 기대할 수 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 이는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담은 적은 편입니다. 다만, 산업단지 인근이라는 점은 환경적인 요인으로 작용할 수 있으며, 토지거래허가구역이라는 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 평택 지역 개발 호재: 지속적인 개발 및 산업 단지 조성으로 인한 가치 상승 기대.

* 적정 수준의 실거래가: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰 시 시세 차익 가능성.

* 임대 수요: 산업단지 및 인근 업무시설 종사자를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡ 기준): 140,000,000원 (2024.02) ~ 180,000,000원 (2025.09)

현재 시장 상황, 최근 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 낙찰가 범위는 1억 70,000,000원에서 1억 80,000,000원 사이로 예상됩니다.

권리분석상 인수할 임차인 보증금은 없으므로, 투자자는 희망 수익률과 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하되, 1억 75,000,000원 내외를 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.