나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56826 [2] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-549 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 ""안성맞춤공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다가구 주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3):공히 인접지와 평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지임.

인접 도로상태

기호(1,3):남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역, 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역,
공장설립승인지역, 하수처리구역.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계: 미 상.
②기 타: 본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적
경계 및 이용상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4):철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 3층 건으로서
외 벽:인조석 마감 등.
내 부:벽지도배,일부 타일마감 등.
창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(2,4) 공히
1층:근린생활시설.(기호(2) 1층 공실, 기호(4) 1층 사무실 및 숙소로 이용중임.)
2층:주택 4가구(방 8개 등)
3층:주택 7가구(원룸형 복층 구조 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급수 및 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.

②기 타
-통칭 기호(2) ""호암빌 B동"", 기호(4) ""호암빌 A동""임.
-본건 이용상황은 출입문이 잠겨 있어 내부를 확인 할 수 없었으나, 본건의 평가사례,
현장조사 사항, 건축물현황도 등을 참작하여 평가하였으므로 경매 진행시 이해관계인
은 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
호암빌 A동
1층 공실, 2층 주택4가구(방8개 등) , 3층 주택7가구(원룸형 복층구조 등)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경56826 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-549

토지 면적: 518.00㎡ (약 156.7평)

건물 면적: 677.26㎡ (약 204.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (호암빌 A동)

1.3. 용도 및 구조

주용도: 근린주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 3층 건물 (2019년 사용승인)

건물 구성:

1층: 근린생활시설 (공실)

2층: 주택 4가구 (방 8개 등)

3층: 주택 7가구 (원룸형 복층 구조 등)

1.4. 감정가

감정가격: 1,169,458,440원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "안성맞춤공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 환경입니다.

주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종전용주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역 등의 지역·지구 지정이 되어 있습니다.

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,416,000,000원) 입니다.

이후 접수된 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 2,431,436,064원, 건물 2,501,436,064원으로, 감정평가액을 초과하는 상당한 금액입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

총 11명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인의 '대항력은 없음'으로 분석됩니다.

따라서, 낙찰자는 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-08, 확정 2019-12-04, 배당신고 2025-02-06

* 임차인 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-09, 확정 2020-01-13, 배당신고 2025-02-04

* 임차인 민 : 보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-11-17, 확정 2020-11-17, 배당신고 2025-02-20

* 임차인 백 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-17, 확정 2020-07-01, 배당신고 2024-10-30

* 임차인 오 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-13, 확정 2025-01-24, 배당신고 2025-01-24

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-19, 확정 -, 배당신고 -

* 임차인 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-23, 확정 2019-09-26, 배당신고 2025-01-31

* 임차인 진 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2020-01-21, 확정 2020-01-21, 배당신고 2025-04-11

* 임차인 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-10, 확정 -, 배당신고 -

* 임차인 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-13, 확정 -, 배당신고 -

임차인 중 오 , 이 , 최 , 홍 님은 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있습니다. 금액이 미상이라도 낙찰자는 별도 인수 부담은 없으나, 추후 배당 과정이나 법적 절차 진행 시 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 잠재력

본 건물은 근린주택으로, 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 지역 내 소비 및 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 단독, 다가구 주택 등이 혼재하고 있어 지역 상권으로서의 역할이 기대됩니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 인근 '다세대' 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 대비 매매가는 6,550만원에서 12,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

- '라온빌' (2017년식, 44.37㎡): 8,400만원 (약 189만원/m²)

- '뉴젠하우스' (1994년식, 68.76㎡): 6,550만원 (약 95만원/m²)

- '서연빌리지C동' (2014년식, 66.61㎡): 12,500만원 (약 188만원/m²)

이는 주로 주거용 다세대 주택의 거래 사례이며, 본 물건은 근린주택으로 1층 상가 부분이 포함되어 있어 직접적인 비교는 다소 제한적일 수 있습니다. 그러나 이를 통해 인근 지역의 주거용 부동산 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

"안성맞춤공원"이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. (예: 마트킹 안성점)

5.2. 주변 교육 시설

한국외식과학고등학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 통학이 가능한 거리에 여러 학교가 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 유지보수

건축물대장상 2019년 신축된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 3층 건물 규모로 향후 유지보수에 대한 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

1층 근린생활시설이 공실이며, 전체 11가구의 주택 중 일부 가구의 공실 가능성도 존재합니다.

임대 수요 예측 및 적극적인 임차인 유치 노력이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오 시설 유무

안성시는 과거 의료폐기물 소각장, 생활폐기물 매립시설 등 혐오시설 설치와 관련하여 지역 주민들의 우려 및 논의가 있었던 지역입니다.

본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 지역적인 특성으로 향후 유사한 시설 도입 가능성에 대한 잠재적 리스크는 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 강점

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 신축급 근린주택으로, 대지 518㎡, 건물 677.26㎡ 규모입니다.

1층 상가, 2-3층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

비교적 신축 건물이며, 주변 편의시설 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

7.2. 약점 및 고려사항

등기부상 채무 총액이 감정평가액을 크게 상회하고 있어, 부동산 경매 시장의 일반적인 물건 대비 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

모든 임차인의 대항력이 없으나, 임대차 관계 및 보증금/차임 미상인 일부 임차인에 대한 정확한 파악이 추가적으로 요구될 수 있습니다.

1층 상가 공실 및 향후 임대 공실 위험을 관리해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

최근 주변 '다세대' 주택 거래 사례들을 고려할 때, 본 물건의 감정가(11.7억원)는 시장 가격 범위 내에 있거나, 혹은 근린주택이라는 복합 용도를 감안 시 협상의 여지가 있을 수 있습니다.

특히 1층 상가의 임대 수익화가 성공적으로 이루어진다면, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 임대 수익 잠재력

총 11가구의 주택과 1층 상가로 구성되어 있어, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1층 상가의 공실 해소 및 2, 3층 주택의 적정 임대료 확보를 통해 수익률을 높일 수 있습니다.

8.3. 향후 발전 가능성

안성시는 지속적인 개발 계획과 함께 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

인근 다세대 주택의 평균 거래가격을 고려할 때, 본 물건의 건축 면적(677.26㎡)에 적용 가능한 제곱미터당 단가는 약 150만원 ~ 180만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정한 건물 시가총액은 약 10.2억원 ~ 12.2억원 수준으로, 이는 감정가(11.7억원)와 유사한 범위입니다.

토지 가치는 별도 고려가 필요하나, 건물 가치와 함께 전체적인 물건 가치를 평가합니다.

9.2. 감정가 대비 고려사항

본 물건의 감정가는 1,169,458,440원입니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높은 점, 1층 상가 공실 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 최저 입찰가 산정

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 994,000,000원 ~ 1,111,000,000원 범위입니다.

하지만, 본 물건은 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 입찰 시에는 반드시 법원 경매 절차 및 권리 분석 정보를 다시 한번 확인하고, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본건은 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서, 제시된 감정가와 시장 시세를 바탕으로, 투자 목표 수익률 및 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시, 감정가의 90% 수준인 약 10.5억원 내외에서 검토해 볼 수 있습니다.

이는 어디까지나 참고용이며, 최종 입찰가는 본인의 판단 하에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.