나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56826 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-37 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 ""안성맞춤공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다가구 주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3):공히 인접지와 평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지임.

인접 도로상태

기호(1,3):남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역, 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역,
공장설립승인지역, 하수처리구역.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계: 미 상.
②기 타: 본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적
경계 및 이용상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4):철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 3층 건으로서
외 벽:인조석 마감 등.
내 부:벽지도배,일부 타일마감 등.
창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(2,4) 공히
1층:근린생활시설.(기호(2) 1층 공실, 기호(4) 1층 사무실 및 숙소로 이용중임.)
2층:주택 4가구(방 8개 등)
3층:주택 7가구(원룸형 복층 구조 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급수 및 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.

②기 타
-통칭 기호(2) ""호암빌 B동"", 기호(4) ""호암빌 A동""임.
-본건 이용상황은 출입문이 잠겨 있어 내부를 확인 할 수 없었으나, 본건의 평가사례,
현장조사 사항, 건축물현황도 등을 참작하여 평가하였으므로 경매 진행시 이해관계인
은 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
호암빌 B동
1층 공실, 2층 주택4가구(방8개 등) , 3층 주택7가구(원룸형 복층구조 등)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경56826 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-37번지 (도로명주소: 경기도 안성시 대림동산길 68)

용도: 다가구주택

감정가: 1,168,816,440원

토지면적: 517.00㎡ (약 156.4평)

건물면적: 677.26㎡ (약 204.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당권자)

주요 건물명: 호암빌 B동 (A동도 함께 언급됨)

건물 구성: 1층 (근린생활시설/공실), 2층 (주택 4가구), 3층 (주택 7가구, 원룸형 복층구조 등)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "안성맞춤공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다가구 주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로상태

토지는 인접 필지와 평탄한 세장형의 토지로 주거 및 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 1,416,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리도 동일합니다.

* 권리소멸 여부:

매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당, 가압류, 압류 등)

* 인수되는 권리:

본건의 경우, 등기부상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 별도의 보증금 인수 사항은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황 (별표(*) 표기는 임차인 정보 요약)

* (주)피큐원시스템(최 ) : 보증금 5백만원, 차임 52만원, 전입 2021-12-03, 대항력 없음.

* JIANGMEIYUN : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-21, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 3천9백만원, 차임 0원, 전입 2021-06-21, 확정 2021-06-21, 배당신고 2024-11-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 4백만원, 차임 44만원, 전입 2024-07-08, 확정 2024-07-08, 배당신고 2025-02-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 5천만원, 차임 0원, 전입 2019-09-06, 확정 2019-08-30, 배당신고 2025-02-28, 대항력 없음.

* 신수빈 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-08-18, 대항력 없음.

* 신재환 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-27, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 7천5백만원, 차임 0원, 전입 2020-02-04, 확정 2025-02-19, 배당신고 2025-03-27, 대항력 없음.

* 이한규 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-26, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 1천만원, 차임 0원, 전입 2020-01-20, 확정 2021-01-25, 배당신고 2024-08-20, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 6백만원, 차임 60만원, 전입 2024-08-22, 배당신고 2025-02-27, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 5백만원, 차임 45만원, 전입 2022-02-04, 확정 2022-02-04, 배당신고 2025-03-05, 대항력 없음.

* 주식회사건윤(최 ) : 보증금 5백만원, 차임 42만원, 전입 2022-12-13, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 4천8백만원, 차임 0원, 전입 2019-10-07, 확정 2019-10-07, 배당신고 2025-02-24, 대항력 없음.

1.4. 상권분석

본건은 주거용 건물이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 인접해 있지 않아 조용한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

"안성맞춤공원"이 인근에 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 교통

주요 도로와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 환경

주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 규모: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 채권자 간의 배당 순위에 따라 실제 채권 회수율이 낮을 수 있습니다.

* 건물 공실: 1층 일부가 공실 상태로, 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 출입문이 잠겨 있어 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 이용 현황 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 관리 상태: 다가구주택의 특성상, 건물의 관리 상태 및 유지 보수에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 다가구주택으로, 다수의 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 약 11.7억원입니다. 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 절차에서 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 1층 공실 등 관리 및 임대 수익 측면에서 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 2, 3층에 다수의 주거 공간이 있어 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 임대차 관계 정리에 대한 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 성장관리권역 및 도시지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 공원 인접: "안성맞춤공원"과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,168,816,440원

본건은 채무 규모가 감정가를 크게 초과하는 점, 1층 공실 발생 가능성, 내부 상태 미확인 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 따라서, 일반적인 경매 낙찰가율을 고려하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 추가적인 권리 분석 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 보증금 인수 금액은 0원이므로, 이를 제외한 순수 임대 수익률 및 시세 대비 할인율을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 물건 분석을 통해 도출될 수 있으나, 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.