나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95389 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 441 향남시범넓은들마을에일린의뜰 401동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2024.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 향남읍 행정리에 소재하는 "한울초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위에는
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 공동주택(아파트) 중 14층1404호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 외장석
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시창호 등임
사용승인일 : 2008.10.15

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화설비, 지역난방설비, 도시가스, 승강기, 지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 유사 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 25미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭
20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(화성오산교육지원청 문의<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경95389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

감정가: 400,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 위치

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 441 향남시범넓은들마을에일린의뜰 401동 14층1404호

1.3. 면적

토지면적: 63.07㎡ (약 19.08평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

*추가 정보: 상기 건물면적은 전용면적으로 보이며, 공급면적(구분건물로서의 분양면적)은 약 112㎡ (약 34평) 내외일 것으로 추정됩니다.

1.4. 기타

용도: 아파트

사용승인일: 2008년 10월 15일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 화성시 향남읍 행정리에 소재하며, "한울초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로

본 건 남측으로 약 25미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 6일 접수된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 등기부 요약 (권리 순서대로)

* 을구 8번: 근저당권 (앤알캐피탈대부주식회사, 2022.07.06, 91,000,000원) - 말소 대상

* 을구 9번: 주택임차권 (송현오, 2023.05.18, 360,000,000원) - 인수 대상 (매수인 승계)

* 갑구 3번: 소유권이전 (윤하영, 2008.12.12)

* 갑구 4번: 소유권이전 (김정익, 2021.11.15, 매매 465,000,000원)

* 갑구 5번: 강제경매 (서울보증보험, 2024.10.29, 382,684,930원) - 말소 대상

총 등기부채권액: 451,000,000원 (근저당 91,000,000원 + 강제경매 382,684,930원 합산 추정)

3.3. 임차인 현황 (대항력 및 인수 여부)

임차인: 송현오 (송 )

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 11월 15일

배당신고일자: 2023년 05월 18일

대항력: 있음

인수 여부: 본 건 경매물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 송 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금 360,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다. 이는 등기부상 '을구 9번 주택임차권'이 '인수'로 기재된 사항을 반영합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건은 아파트 단지에 둘러싸여 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북측으로 약 700m 거리에 한울초등학교가 위치하고 있어 자녀의 통학이 편리합니다. 또한, 인근에 다른 학교들도 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 생활편의

지역난방, 도시가스, 승강기, 지하주차장 등 아파트로서의 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 대항력이 있는 임차인 송 씨의 보증금 360,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미하며, 최종 총 매수 비용이 예상치를 초과할 가능성이 높습니다.

6.2. 건물 노후도

2008년 10월 준공된 건물로, 현재 약 18년차 노후된 아파트이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 한울초등학교 인근에 위치한 비교적 양호한 입지의 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석상, 매수인에게 대항력이 있는 임차인이 존재하며 그의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 총 매수 비용에 상당한 영향을 미치므로, 투자 전 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교가 인접하여 학군이 양호하므로 실거주 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

* 향남 지역 아파트 시장의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 그러나 임차인 인수 부담으로 인해 투자 수익률 계산 시 총 투입 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 400,000,000원

주변 시세 (실거래가 기준): 약 380,000,000원 ~ 410,000,000원

인수 임차 보증금 (최대): 360,000,000원

*산정 근거:* 본 건은 대항력있는 임차인의 보증금 360,000,000원 인수 부담이 있어, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금의 일부 또는 전부가 추가될 수 있습니다. 따라서, 감정가 400,000,000원 및 주변 시세 대비하여, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 감안할 때, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 주변 시세를 초과하지 않도록 주의해야 합니다. "인수 보증금’을 제외하고 계산한다." 라는 규칙에 따라, 입찰가 자체는 임차 보증금 부담을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 산정함이 합리적입니다.

*추천 입찰가:* 350,000,000원 ~ 380,000,000원

본 입찰가는 매수인의 총 부담액을 고려하여 보수적으로 산정되었으며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 특히, 배당받는 금액에 따라 인수하는 임차 보증금 잔액이 달라지므로 최종 총 매수 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.