나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1095 [2] 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 5층505호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""가재울역"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 인근에 지식산업센터, 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 중 제5층 제504호외로서,
(사용승인일 : 2019.05.31.)
외벽 : 복합판넬 마감등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합),도로(접합),가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-엘리베이터 입구 층별 안내에 '영신기업'으로 표기되어 있음
-현황상 호별 경계벽이 존재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1095 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 5층505호

용도: 지식산업센터

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 사용승인일: 2019년 05월 31일

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

토지 지분: 20.297㎡ (약 6.14평)

건물면적: 71.24㎡ (약 21.55평)

건물 지분: 71.243㎡ (약 21.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층 중 제5층

호수: 505호

총 건물 호수: 236개 호 (JSON 데이터 기준)

총 연면적: 23,184.671㎡ (JSON 데이터 기준)

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 지하철 '가재울역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터와 공장들이 분포하고 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 산업단지 및 업무시설이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측으로는 약 30m, 남서측으로는 약 10m의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다. 경인고속도로 및 수도권제1순환고속도로 이용이 용이한 위치입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 사다리형의 토지로서 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

소재지는 일반공업지역이며, 대로1류(폭 35m~40m), 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2021년 08월 05일 접수된 하나은행 근저당권(채권최고액 444,000,000원)입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 540,250,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사세계마그네슘백진욱

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 26일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 대상이 될 수 있습니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 가좌타워 지식산업센터는 단지 내 고정적인 종사자 수요를 기반으로 합니다. 인근에는 다수의 지식산업센터와 공장들이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 특히, 1층과 2층에 근린생활시설이 함께 조성되어 있어 단지 내 상주인구 및 외부 유동인구를 흡수할 수 있는 집객력을 갖추고 있습니다. 인근에 대기업 및 중견기업이 다수 위치하고 있으며, 주안국가산업단지의 종사자까지 포함하면 약 18,000여 명 이상의 잠재적 수요층이 존재합니다.

5. 생활 정보

단지 주변으로 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 가좌타워 지식산업센터는 지하철역 및 주요 도로 접근성이 좋아 출퇴근이 용이하며, 이로 인해 주변 유동인구 또한 풍부한 편입니다. 인근에는 '가재울역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 엘리베이터 입구 층별 안내에 '영신기업'으로 표기되어 있어, 이전 임차인 정보 또는 표기 오류 가능성이 있습니다. 현황과 공부상 내용의 일치 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인의 보증금은 20,000,000원이며 차임은 0원이나, 이는 현재까지 파악된 내용이므로 추후 임대차 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

* 과거 인천 서구 지역에는 가좌하수처리장과 같은 환경기초시설이 존재했으나, 현재는 이러한 시설들이 친환경 체육시설 등으로 개선되는 추세입니다. 본 물건지 인근에서 직접적으로 파악된 혐오시설은 없으나, 잠재적인 환경 민원 발생 가능성은 상존할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧은(2019년 사용승인) 가좌타워 지식산업센터 내에 위치하여 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 가재울역 인근의 우수한 교통망과 풍부한 산업단지 종사자 수요를 기반으로 하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 엘리베이터 안내 표기 사항 및 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요하며, 주변 지역의 환경시설 관련 잠재적 이슈를 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 가재울역 인근 및 주요 도로 접근성 우수한 입지

* 주변 지식산업센터 및 공장 종사자 풍부한 배후수요

* 낙찰 시 인수할 권리 부담 없음 (권리 소멸)

* 저렴한 감정가 대비 면적 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.