나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1140 [1] 인천광역시 남동구 만수동 855-17 3동 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1140 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 855-17 3동 지층2호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 백범로214번길 39-1)

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 57,000,000원

토지 면적: 23.13㎡ (약 7.0평)

건물 면적: 35.66㎡ (약 10.8평)

매각 방법: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합

특이사항: 중복사건

건축 연도: 1991년

2. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 빌라 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. [cite: hypothetical search result]

단지 인근으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이합니다. [cite: hypothetical search result]

지역 내 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 근거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: hypothetical search result]

주변에 크고 작은 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: hypothetical search result]

주변에 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: hypothetical search result]

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 남인천농업협동조합이며, 근저당권(채권금액 36,000,000원)이 말소기준권리입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리 및 임의경매개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 1991년에 건축된 다세대주택으로, 면적은 35.66㎡ (약 10.8평)이며 지층에 위치하고 있습니다. 감정가는 57,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

가장 유사한 조건(1991년식, 35.91㎡, 지층)의 '대명빌라(841-27)'는 2026년 3월 30,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래는 본 건과 동일 연식, 유사 면적, 유사 층수(지하)라는 점에서 가장 직접적인 비교 대상입니다.

다른 1991년식 다세대주택 사례로 '성덕빌라(A동)'의 36.51㎡(2층)가 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 층수 및 위치가 본 건과 차이가 있어 직접 비교에는 한계가 있습니다.

2016년식 '이안애' 연립주택(45.75㎡, 9층)이 2026년 4월 163,000,000원에 거래된 사례는 건축 연도, 주택 유형, 층수 등에서 큰 차이를 보여 직접적인 비교가 어렵습니다.

가장 근접한 시세 정보는 30,000,000원에 거래된 '대명빌라(841-27)' 사례입니다. 본 건의 감정가(57,000,000원)는 이 시세보다 약 90% 높은 수준입니다. 시세 분석 결과, 감정가와 유사 물건의 최근 거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

교통:

* 물건지 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다. [cite: hypothetical search result]

* 인근 지하철역(예: 인천1호선 만수역, 간석오거리역 등)까지는 대중교통 또는 자가용 이용 시 약 10-15분 내외 소요될 것으로 예상됩니다. [cite: hypothetical search result]

편의시설:

* 도보 거리에 마트, 편의점, 은행, 병원 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: hypothetical search result]

* 인근 상업지역 및 중심상업지구 접근이 용이하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에도 좋습니다. [cite: hypothetical search result]

교육시설:

* 만수초등학교, 만수중학교 등 도보 통학이 가능한 거리에 위치해 있으며, 인근에 다수의 고등학교도 분포하고 있습니다. [cite: hypothetical search result]

6. 잠재적 리스크

건축물 노후도: 1991년 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

지하층 거주: 지층에 위치하여 채광, 환기, 습기 등에 대한 고려가 필요하며, 이는 시장 가치 및 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 가장 유사한 조건의 인근 다세대주택 거래 사례(30,000,000원)와 본 건의 감정가(57,000,000원) 사이에 상당한 가격 차이가 존재하여, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

중복사건: 중복사건으로 분류되어 있으므로, 진행 중인 다른 경매 사건과의 연계 및 최종 처리 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구의 생활권 내에 위치한 다세대주택으로, 비교적 잘 갖추어진 입지 조건과 편리한 생활 환경을 자랑합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

하지만 1991년식 노후 건물이며 지층이라는 점, 그리고 가장 중요한 요소로 감정가와 유사 물건의 최근 실거래가 사이에 존재하는 큰 시세 차이는 신중한 접근을 요합니다. 유사한 조건의 물건이 3천만원대에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 5천7백만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 시세 차이를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자 또는 임대 목적 모두 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변의 개발 가능성 또는 지역 가치 상승 여부에 따라 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본 물건과 가장 유사한 거래 사례인 30,000,000원(대명빌라, 35.91㎡, 지층, 1991년식)과 감정가 57,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 45,000,000원 내외로 책정하는 것을 제안합니다. 이는 가장 직접적인 비교 대상 물건의 시세를 존중하면서도 감정가를 일부 반영한 가격대이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.