나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1230 [3] 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원당동 소재 ""인천이음초등학교’ 남동측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1) 기호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

2) 기호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제310호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

3) 기호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제406호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

4) 기호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제407호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

각각 제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로와 접하고, 서측 및 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-457)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-458)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1230 (3)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 4층406호

용도: 근린상가

감정가: 999,000,000원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 122.18㎡ (약 36.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건물명: 라페온빌1차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 4층 406호

사용승인일: 2022.11.21.

주요용도: 업무시설, 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 서구 원당동에 소재하며, 인천이음초등학교 남동측에 위치하고 있습니다. 본건 주변으로는 아파트단지와 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남측으로 광대로, 서측 및 북측으로는 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 도로 조건으로는 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리는 국민은행의 근저당(을1, 2024-07-24 접수, 2,400,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 3,677,932,333원으로 확인됩니다. 다수의 가압류 및 압류 권리들이 등기되어 있으나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소유권은 주식회사아벨글로벌(갑3, 2024-07-24 접수, 매매 금992,080,000원) 명의로 되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

을1 근저당권이 말소기준권리로서, 이를 기준으로 하여 후순위로 등기된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

일반적으로 매수인이 인수해야 할 부담이 되는 권리(예: 존속하는 임차권, 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그에 대한 구체적인 개요는 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 퀸즈컴퍼니주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

임차인 '퀸즈컴퍼니주식회사'는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 비록 배당신고일자가 기재되어 있으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 불확실할 수 있습니다. 이에 따른 잔여 보증금 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건물이 위치한 지역은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 상업지역입니다. 건물 자체도 근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있어, 인근 주민 및 단지 내 종사자를 대상으로 한 기본적인 배후수요는 확보된 상태입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

신축 건물(2022년 사용승인)로서 현대적인 시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 향후 주변 지역의 개발 계획이나 교통망 개선 등의 추가적인 호재가 발생할 경우 상권 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 식사, 쇼핑 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

본 건은 인천이음초등학교와 인접한 위치에 있어 교육 환경이 양호합니다. 병원, 약국 등 의료시설 또한 인근 상업지구 내에서 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 다수의 가압류 및 압류가 존재했던 기록은 권리관계가 복잡했음을 시사합니다. (단, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

6.2. 토지이용 제한사항

성장관리권역, 택지개발지구 등 수도권 관련 토지이용 규제가 일부 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6.3. 특이사항 (유동화물건)

본 건이 '유동화물건'으로 분류된 점은 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미하며, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상의 차이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 상가 건물로서, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변의 아파트단지 등으로부터 안정적인 임대 수요가 기대되며, 건물 자체의 상태도 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 총 채권액과 유동화물건이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력 및 보증금 회수 가능성에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 관리 부담이 적음.

* 배후 주거 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 인천이음초등학교 인접으로 교육적 이점.

* 주요 도로와 접하여 우수한 접근성 확보.

9. 예상 입찰가

감정가: 999,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과, 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (예: 850,000,000원 ~ 950,000,000원 범위에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.