나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1230 [4] 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 4층407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원당동 소재 ""인천이음초등학교’ 남동측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1) 기호 (1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

2) 기호 (2)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제310호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

3) 기호 (3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제406호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

4) 기호 (4)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제407호로서,
(사용승인일 : 2022.11.21.)
외 벽 : 복합 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

각각 제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로와 접하고, 서측 및 북측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2024-12-17), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-457)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-458)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1230 (4)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1035 라페온빌1차 4층 407호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제407호 (사용승인일: 2022.11.21.)

건물 전유부 정보: 인천광역시 서구 원당대로 1029 (원당동) 내 4층 407호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 551,000,000원

토지면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

건물면적: 66.75㎡ (약 20.19평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 특징: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 원당동에 소재하며, 인천이음초등학교 남동측에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로는 광대로(폭 40m~50m)와 접하고 있으며, 서측 및 북측으로는 소로(폭 15m~20m)와 접하여 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 퀸 (퀸즈컴퍼니주식회사)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 배당신고일자: 2025년 8월 7일

* 대항력: 없음

※ 본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부현황

등기부채권 총액은 3,677,932,333원입니다. (을1 근저당: 2,400,000,000원, 국민은행. 말소기준권리이나 본 경매 절차에서 말소 예정)

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 대부분 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위의 권리들은 경매 절차에서 대부분 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석 (근린생활시설)

소재지 용도가 '근린상가'로 되어 있으며, 건축물대장상 '업무시설, 근린생활시설'로 복합 용도가 가능합니다. 주변에 아파트 단지 및 다른 근린생활시설이 많아 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 환경

인천이음초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 상업 시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 방문객 유입에도 유리한 입지입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 조사

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. (검색 결과 참조)

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

주변에 아파트 단지와 상업시설이 밀집되어 있어 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (검색 결과 참조)

5.2. 교육 시설

물건지 남동측으로 인천이음초등학교가 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다. (검색 결과 참조)

5.3. 기타 생활 기반 시설

광대로 및 소로와 접하고 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 '유동화물건'으로, 소유권 구조나 거래 과정이 일반 물건과 다를 수 있어 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용받고 있습니다. (검색 결과 참조)

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 36.8억원에 달하여, 경매 낙찰 후에도 채권 관련 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 물건의 가치 대비 부채 규모가 크다는 점은 인지해야 합니다.

6.4. 기타 특이사항

사용승인일이 2022년 11월 21일로 비교적 신축 건물이지만, 해당 호실에 대한 권리 관계 및 명도 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원당동에 위치한 근린상가로, 신축 건물에 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 많아 배후 수요가 탄탄하며, 인천이음초등학교 등 교육 시설과의 접근성도 좋습니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물 (2022년 사용승인)로 하자 및 수리 비용 발생 가능성 낮음.

* 인천이음초등학교 인근, 배후 주거 단지 밀집 지역으로 안정적인 상권 형성 가능.

* 넓은 도로와 인접하여 접근성이 우수하며, 차량 이용 편리.

* 대항력 있는 임차인 부재 및 대부분의 권리가 소멸 예정으로 명도 및 권리 승계 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 551,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황, 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~120% 범위에서 입찰이 이루어지지만, 본 물건의 유동화 물건이라는 특성과 잠재적 리스크를 감안하여 보다 면밀한 분석 후 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 임대 시세 및 예상 수익률 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.