나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508235 [4] 인천광역시 부평구 부평동 768-47 선경빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 ""가, 다, 라""는 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 '동수역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.
기호 ""나""는 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철2호선 '모래내시장역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

기호 ""가""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 장식벽돌 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""나""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""다""
철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제103호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""라""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제203호로서,
외벽 : 장식벽돌 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 ""가"" 대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""나"" 대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""다"" 대체로 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""라"" 대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 ""가"" 본건 전면의 도로를 통해 북측 공도에 접함.
기호 ""나"" 본건 동측도로를 통해 공도에 접함.
기호 ""다"" 본건 남서측으로 공도에 접함.
기호 ""라"" 본건 남동측 도로를 통해 북동측 공도에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호""가""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""나""
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""다""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""라""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508235 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 768-47 선경빌라 2층203호

용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 85,900,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.96평)

건물면적: 34.43㎡ (약 10.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

1.5. 주의사항

없음

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천지하철1호선 동수역 남서측 인근에 소재함. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

본건은 남동측 도로를 통해 북동측 공도에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본 경매는 채권자 김 의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김혜진

전입일자: 2020년 12월 07일

확정일자: 2020년 06월 30일

배당신고일자: 2024년 09월 13일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 관련 정보 확인됨.

3.3. 권리 관계 요약

등기부상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같음.

* 소유권 이전: 임영순(2008-04-21), 오연선(2019-01-22)

* 주택임차권 (을11): 권리자 김혜진, 권리금액 80,000,000원, 전입일자 2020-12-07. 등기부상 '인수'로 기재되어 있음.

* 강제경매 (갑7): 권리자 김혜진, 권리금액 89,495,671원, 2025-03-13 접수. 본건의 말소기준권리임.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 11번 주택임차권이 명시되어 있음. 해당 임차권의 임대차보증금은 84,000,000원으로, 전입일자 2020년 12월 08일, 확정일자 2020년 06월 30일임. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 인근에 인천지하철1호선 동수역이 소재함. 또한 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 상업 시설

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 건물이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음. 외벽은 장식벽돌 또는 드라이비트 등, 창호는 샤시 창호로 마감됨.

5.2. 건물 연혁

본 건물은 1995년 12월 13일 사용승인 되었으며, 2025년 03월 13일 강제경매 개시결정 등기됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 84,000,000원(물건명세서 기준)은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 총 투입 비용 증가로 이어질 수 있음. 또한, 등기부 을11번 주택임차권의 권리금액 80,000,000원과 물건명세서 상 임대차보증금 84,000,000원 간의 금액 불일치 가능성에 대한 확인이 필요함.

6.2. 권리 관계 복잡성

강제경매의 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권이 존재하며, 해당 권리가 매수인에게 인수되는 구조임.

6.3. 기타

건축물대장 상 기재 내용과 등기부등본 상 내용에 차이가 없는 것으로 확인되나, 실제 현황과의 차이 여부는 현장 조사 필요.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 인천지하철 동수역 인근의 역세권 입지.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경 양호.

* 비교적 최근 연식의 건물(1995년 준공)

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담.

* 임차인 보증금액 불일치 가능성 및 실제 인수 금액 확인 필요.

* 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었으나, 이는 인수되는 임차보증금 때문일 가능성 높음.

8. 투자 포인트

본건은 인수해야 하는 임차 보증금이 높아 일반적인 경매 투자자들에게는 부담이 될 수 있으나, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 차액을 통한 시세차익을 기대할 수 있음. 입지 조건은 양호한 편으로, 향후 임대 수익이나 재매각 시 유리한 조건이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근(2025년 12월) 주변 유사 면적(약 38-39㎡) 다세대주택의 매매가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준임. 이를 바탕으로 본건(34.43㎡)의 적정 시가는 약 95,000,000원으로 추정됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 84,000,000원으로 추정됨. 따라서, 예상 시가(95,000,000원)에서 인수 보증금(84,000,000원)을 제외한 약 11,000,000원 수준이 이론적인 최대 입찰 가능 금액으로 산출됨. 하지만, 이는 위험 부담을 고려하지 않은 수치이므로, 통상적인 투자 수익률 및 위험 프리미엄을 고려하여 10,000,000원에서 15,000,000원 사이의 입찰가를 제안함.

9.3. 총 예상 투입 비용

입찰가(10,000,000원 ~ 15,000,000원) + 인수 보증금(84,000,000원) + 기타 경매 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려해야 함. 따라서 총 예상 투입 비용은 최소 약 94,000,000원에서 99,000,000원 이상이 될 것으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.