나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509259 [2] 인천광역시 서구 석남동 179-19 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 “인천신현초등학교” 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있는
기존 주택지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 ""율도로"" 및 ""염곡로"" 로변에 버스정류장이
소재하고, 북동측 인근의 ""독골사거리""에는 향후 지하철7호선역이 예정되어 있는 등 제반
대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 사다리형, 기호(2)는 자루형, 기호(3)은 세장형의 토지로서, ""주거나지"" 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,2)은 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 기호(3)은 서측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

-세장형의 주거나지이며 서측 및 남측으로 도로와 접하는 경계에 철재펜스가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509259 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 179-19

* 토지용도: 주거나지 (대지)

* 감정가: 545,360,000원

* 토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천신현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 "율도로" 및 "염곡로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 북동측 인근 "독골사거리"에는 향후 지하철 7호선역이 예정되어 있는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다. 지하철 7호선 청라 연장 사업이 진행 중이며, 독골사거리 인근 역이 예정되어 있습니다. 그러나 해당 연장 사업의 개통 시점이 기존 계획보다 3~4년 지연될 가능성이 제기되고 있습니다.

* 토지형태 및 도로: 세장형의 주거나지 상태이며, 서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 경계에 철재펜스가 설치되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-11-16)

* 총 등기부채권액: 4,292,945,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 을4 지상권설정, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑9 임의경매 (모두 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되었으나, 등기부 요약상 '을4 지상권설정'이 말소 예정으로 표시되어 있어, 현재로서는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 본 건은 단독주택, 아파트, 다세대주택, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 석남동 일대는 주거지역과 준공업지역이 혼합된 복합지역이며, 최근 원도심 개발 사업을 통해 기반시설 확충 및 정비가 이루어지고 있습니다.

* 미래가치: 북동측 인근 "독골사거리"에 향후 지하철 7호선역이 예정되어 있어, 교통 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 본 건은 "인천신현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 부근에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 석남역 주변 상권이 형성되어 있으며, 대형마트(홈플러스 가좌점, 트레이더스 홀세일 클럽 송림점) 및 재래시장(신거북시장, 강남시장)이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 없음: 본 물건은 건물 없이 나대지 상태로 매각 대상입니다. 향후 건축 시 건축법, 도시계획법 등 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 권리관계 명확성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 언급되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권이 말소 예정으로 되어 있어 상충되는 부분이 있습니다. 이 점에 대한 명확한 확인이 투자 전 필수적입니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변을 조사한 결과, 석남동 일대에 과거 공장 폐기물 소각 시설에서 화재가 발생한 사례가 있으나, 해당 소각시설과의 직접적인 연관성 및 현재 운영 여부는 불분명합니다. 현재 본 건 소재지 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 주거나지(대지)로서, 주거지역 내에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 향후 지하철 7호선 개통 예정으로 교통 환경 개선 및 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 건물이 없는 나대지 상태이므로, 건축 계획을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불명확성은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래가치: 지하철 7호선 역 신설 예정으로 인한 잠재적인 지역 가치 상승 기대.

* 입지: 주거지로서 안정적인 수요를 확보할 수 있는 입지.

* 활용성: 나대지 상태로 건축을 통한 다양한 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 545,360,000원.

* 인수 보증금: 0원.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 본 건의 잠재적 리스크 해소 정도, 주변 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.