나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508235 [3] 인천광역시 부평구 부평동 768-265 희망빌라 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 ""가, 다, 라""는 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 '동수역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.
기호 ""나""는 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철2호선 '모래내시장역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 중심의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

기호 ""가""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 장식벽돌 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""나""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""다""
철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제103호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

기호 ""라""
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제203호로서,
외벽 : 장식벽돌 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 ""가"" 대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""나"" 대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""다"" 대체로 사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
기호 ""라"" 대체로 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 ""가"" 본건 전면의 도로를 통해 북측 공도에 접함.
기호 ""나"" 본건 동측도로를 통해 공도에 접함.
기호 ""다"" 본건 남서측으로 공도에 접함.
기호 ""라"" 본건 남동측 도로를 통해 북동측 공도에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호""가""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""나""
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""다""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호""라""
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구)
주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호

인천지방법원 2025타경508235 (3)

1.1. 2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 768-265 희망빌라 1층103호

1.1. 3. 물건 종류

다세대주택

1.1. 4. 면적

토지면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.964㎡ (약 2.71평)

건물면적: 37.81㎡ (약 11.44평)

건물지분: 37.81㎡ (약 11.44평)

1.1. 5. 감정가

96,000,000원

1.1. 6. 경매 구분

부동산강제경매

1.2. 건물 상세 정보

1.2. 1. 건축물 현황 (구조, 층수, 용도)

희망빌라 집합건물로, 철근콘크리트조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물입니다.

대상 물건은 건물 내 1층 103호이며, 주된 용도는 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1996년 10월 15일입니다.

1.2. 2. 토지 현황 (토지 면적, 지분, 이용 상태)

건물은 대체로 사다리형의 토지 위에 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통망

인천지하철 1호선 '동수역' 남서측 인근에 위치하며, 도보 또는 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 지역 특성 (주거환경개선지구, 주변 시설)

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

'주거환경개선지구'로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측으로 공도에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

3.1. 1. 채권자 정보

채권자는 김OO입니다.

3.1. 2. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경508235 강제경매개시결정 (권리자: 김혜진)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리인 임차권은 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 이 임차인 정보 (보증금, 전입/확정일자, 대항력)

임차인 이진규 씨가 거주 중입니다.

보증금은 77,000,000원이며, 차임은 없습니다.

전입일자는 2021년 01월 25일, 확정일자는 2020년 12월 07일입니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차권)

등기부등본 상 을구 11번으로 등기된 이진규 임차인의 주택임차권(권리금액 75,000,000원, 전입일자 2021.1.25)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서 상 임차보증금 77,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

4.1. 1. 유진드림빌 사례 (39.5㎡, 110백만원)

2025년 12월, 39.5㎡(약 11.95평) 면적의 다세대주택이 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 면적입니다.

4.1. 2. 진주아트빌 사례 (73.97㎡, 170백만원)

2025년 12월, 73.97㎡(약 22.38평) 면적의 다세대주택이 170,000,000원에 거래되었습니다.

4.1. 3. 진주빌라 사례 (38.48㎡, 105백만원)

2025년 12월, 38.48㎡(약 11.64평) 면적의 다세대주택이 105,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 면적입니다.

4.2. 시장 가치 평가

4.2. 1. 유사 면적 평당가 산출

유사 면적(약 11.4~11.9평)의 최근 매매 사례를 볼 때, 평당 약 900만원 ~ 920만원 선의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 2. 대상 물건의 시장 가격 추정

본건(37.81㎡)의 시장 가격은 최근 유사 면적 거래 사례를 고려할 때 약 105,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 96,000,000원은 시장 가격보다 다소 낮게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천지하철 1호선 동수역 인근으로 교통 이용이 편리한 편입니다.

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 도시 정비 및 개선을 통한 주거 환경 변화 가능성이 있습니다.

제공된 정보만으로는 교육시설, 의료시설 등 세부적인 생활 편의시설 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨에게 지급해야 할 보증금 77,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련 사항

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 계획이 있을 수 있으나, 구체적인 사업 진행 상황 및 일정은 별도 확인이 필요합니다. (현 시점에서는 추가적인 리스크 요소로 판단되지 않습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철역 인근에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 가격 메리트가 있어 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인에게 77,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰 전 반드시 인수되는 임차 보증금 전액을 현금으로 마련할 수 있는지, 그리고 인수 후에도 시세 대비 충분한 수익성이 확보되는지를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 동수역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가 96,000,000원은 최근 유사 면적 매매가(105,000,000원~110,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 시장 가격을 약 105,000,000원으로 가정할 때, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 77,000,000원을 제외한 금액을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

따라서,

예상 시장 가격: 105,000,000원

인수 보증금: 77,000,000원

예상 입찰가 = 예상 시장 가격 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 105,000,000원 - 77,000,000원 = 28,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 시장 가격과 인수 보증금을 고려한 이론적인 산출 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁률, 물건의 최신 상태, 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 이를 상쇄할 만한 충분한 시세 차익을 확보할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.