나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109617 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 991-44 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하며,
인근은 단독주택, 공동주택, 노변 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반
주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,상대보호구역(안양양지초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원
청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환
경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 (철근) 콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경109617 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 991-44 (도로명: 병목안로130번길 58-5)

용도: 다가구주택

감정가: 772,856,520 원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.92평)

건물면적: 211.71㎡ (약 64.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택, 노변 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 동측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024-11-04 접수된 최종식의 강제경매개시결정 (토지 갑7, 건물 갑4)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 토지: 최종식 강제경매(갑7), 안양시 압류(갑6), 안양세무서장 압류(갑8) 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물: 최종식 강제경매(갑4), 안양세무서장 압류(갑5) 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리):

* 을구 5번 주택임차권: 한국토지주택공사 소유로, 임대차보증금 85,000,000원이며, 전입일자 2020-10-13, 확정일자 2020-09-18입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 임차인 현황:

* 김재경: 대항력 있음 (전입 2021-08-30), 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 은종구: 대항력 있음 (전입 2017-10-31), 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이주호: 대항력 있음 (전입 2020-10-13), 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 전준수: 대항력 있음 (전입 2017-09-15), 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 한국토지주택공사 (임차인전영진): 대항력 있음 (전입 2016-12-09), 보증금 80,000,000원, 확정일자 2017-01-03.

* 한국토지주택공사: 대항력 있음 (전입 2020-10-13), 보증금 85,000,000원, 확정일자 2020-09-18. (을구 5번 등기된 임차권과 동일)

* 한국토지주택공사 (임차인종구): 대항력 있음 (전입 2017-10-31), 보증금 39,000,000원, 확정일자 2017-11-02.

* 황세정: 대항력 있음 (전입 2024-06-14), 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 확정일자 2024-06-14.

인수 보증금 합계: 85,000,000원 (을구 5번 한국토지주택공사 임차권)

4. 상권분석

본건은 안양시 만안구 안양동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 양지초등학교가 있어 학군 관련 수요가 예상됩니다. 인근에 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 지역 주민들의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 대중교통 이용 편리.

* 교육시설: 양지초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 의료시설: (별도 조사 필요)

* 기타: (별도 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 인수 조건 임차인: 을구 5번 한국토지주택공사 임차권(85,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 가장 중요한 리스크입니다.

* 보증금 미상 임차인: 김 , 은 , 이 , 전 씨 등 일부 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 잠재적인 권리 행사 가능성에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

* 건물 상태: 건축물대장상 준공일이 2015년으로, 벽돌조 주택의 특성상 건물 노후화 여부에 대한 점검이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 소재지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다가구주택으로, 양지초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며 교통 접근성이 뛰어납니다. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 85,000,000원의 임차보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 철저한 권리분석과 인수 금액에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되어 이에 대한 추가적인 조사 및 잠재적 리스크 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지와 건물을 일체로 취득.

* 안양시 내 준수한 생활 인프라 및 교통 환경.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 772,856,520원에서 인수해야 할 보증금 85,000,000원을 제외하고, 명도 비용, 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 산출 근거 제시가 어렵습니다. 따라서, 인수 보증금 85,000,000원을 고려한 실제 낙찰 가능 금액은 추가적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 보수적으로 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.