나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33868 [2] 경기도 김포시 풍무동 421-8 퍼플오션 102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""풍무고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트및 주택,오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(철골)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층(사용승인:2020.08.25) 건물내 제1층 제101-1, 102호로서,

외벽:치장석재마감.
내부:내부인테리어 마감.
창호:강화유리마감.
바닥:제101-1호는 노출콘크리트, 제102호는 석재마감.

이용상태

본건은 공히, 근린생활시설(일반음식점<공실>)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사지 부정형의 토지로서, 현황 ""상업용""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.
본건이 속한 당해 건축물은 3면이 도로에 접한 물건으로서 북측 및 동측에서는 4층, 남측에서는 3층으로 보이는 건축물로서, 지상 제1층 제101호,제101-1호,제102호는 남측에서 바라보았을때 지상층이 아닐수 있음에 유의바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 상세한 내용은 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장 등 공적 장부를 재확인하시기 바랍니다.

사건번호: 부천지원 2025타경33868 (2)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 421-8 퍼플오션 102호

건물 정보:

- 건물명: 퍼플오션

- 사용승인일: 2020년 08월 25일

- 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 1층)

- 주요 용도: 판매시설 / 제1,2종 근린생활시설 (건축물대장), 현재 일반음식점(공실)

- 건물면적 (전용면적): 100.44㎡ (약 30.38평)

- 총 건물 연면적: 5564.79㎡ (약 1683.47평)

토지 정보:

- 토지면적: 60.86㎡ (약 18.41평)

- 토지 이용 현황: 상업용 건부지

감정가: 568,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FH2306유동화전문)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 소재하며, 주변은 아파트, 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주상 혼용지대입니다.

* 위치 및 주위환경:

본건은 "풍무고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 건물 구조 및 마감:

건축구조는 (철골)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다.

외벽은 치장석재로 마감되었으며, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감되었습니다.

바닥 마감은 제102호의 경우 석재로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

인접 토지 대비 완경사지 형태의 부정형 토지이며, 현재는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로:

본건 건물은 동측 약 25미터, 남측 약 15미터, 북측 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리:

하나은행 근저당권 (2022년 11월 10일 접수)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

특별히 인수되는 권리는 명시되지 않았습니다. (다만, '물건명세서 참고사항'에 지상권 개요가 있으나, 해당 정보는 제공된 내역에서 확인되지 않음)

* 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황:

등기부상 채권 총액은 약 2,154,000,000원입니다. 주요 등기 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 2020년 9월 11일 (신탁말소, 공유자 지분 이전), 2022년 11월 10일 (위미자, 매매 590,000,000원)

- 근저당: 하나은행 (504,000,000원), 부산은행 (1,650,000,000원)

- 압류: 국민건강보험공단, 김포시 (2건)

- 임의경매개시결정: 에프에이치2306유동화전문 (900,000,000원)

* 임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '임대미상임'이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인의 존재 여부 또는 보증금 액수에 대한 정보가 불확실함을 의미합니다. 금액이 미상인 경우라도, 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 김포시 풍무동 지역의 상업 및 주거 복합 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 입지 요약:

아파트, 주택, 오피스텔 등이 밀집한 지역에 자리하고 있으며, 다양한 근린생활시설과 함께 주상 혼용지대로서의 특징을 보입니다.

* 주변 상업/주거 환경:

상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 유동 인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 고도지구, 중로2류(집산도로), 가축사육제한구역, 공항 관련 구역(장애물제한, 진입표면), 상대보호구역(양도초, 풍무고, 하늘빛유치원), 성장관리권역, 하수처리구역 등의 규제를 받습니다.

* 도로 접근성:

건물이 3면이 도로에 접하고 있으며, 다양한 폭의 도로에 직접 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

본 물건의 주변 생활 편의 및 교육 시설에 대한 정보입니다.

* 주변 교육 시설:

"풍무고등학교"가 인근에 위치하며, 양도초등학교, 하늘빛유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변 편의 시설:

근린생활시설이 주위에 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 공공 시설:

아파트 단지, 상업 지구 등이 혼재되어 있어 주민 생활에 필요한 기반 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 유동화 물건 관련 특이사항:

채권이 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상 또는 특수성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관련 불확실성:

'임대미상임' 표기에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있어, 임차인의 현황 및 보증금/차임 정보가 불명확합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 집합건물의 관리 문제 가능성:

집합건물의 특성상 건물 전체 또는 공용 부분에 대한 관리상의 문제, 관리비 연체 등의 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 현황:

건축물대장상 판매시설 및 근린생활시설로 되어 있으나, 현재는 일반음식점으로 이용 중이며 공실 상태임을 인지해야 합니다.

* 혐오시설 존재 여부:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주로 주거 및 상업, 교육 시설이 분포)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 김포시 풍무동의 주상 복합 지역 내에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 상업 시설입니다. 토지 건물 일괄 매각 대상이며, 권리 관계 또한 명확해 보입니다.

가장 큰 주의 사항은 임대차 관계의 불확실성입니다. '임대미상임' 표기와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반될 수 있는 정보로 인해, 실제 임차인과의 관계 및 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 공실 상태이므로 즉시 사용 가능하나, 향후 업종 전환 시에는 관련 규제 및 상권 분석이 추가로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 매력도는 다음과 같습니다.

* 신축 건물:

2020년에 사용승인된 건물로, 신축에 가까워 건물 노후도가 적고 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역적 잠재력:

김포시 풍무동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 상업 시설로서의 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 뛰어난 접근성:

다양한 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

* 다양한 업종 전환 가능성:

건축물대장상 판매시설 및 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 현재의 일반음식점 용도 외에도 다양한 상업적 용도로의 전환이 가능합니다.

* 토지 건물 일괄 매각:

토지와 건물을 함께 취득함으로써 토지 이용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 임대차 현황의 명확화, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건의 감정가는 568,000,000원이나, 등기부상 채권 총액이 이를 크게 상회하고 있어 채권자들의 손실 가능성도 존재합니다. 따라서 제시된 감정가만을 기준으로 판단하기보다는, 해당 지역의 실거래가, 공실률, 향후 상권 발전 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임대차 리스크를 해소하기 위한 비용과 시간을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.