나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34194 [3] 경기도 김포시 구래동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '구래역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물 내
1층 105호, 111호, 112호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 및 강화유리 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 임

이용상태

기호(1) : 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소(상호: 테* PC)
기호(2) : 공부상 용도는 '위락시설(유원시설업의 시설)'이며 '디****'의 상호가 붙어있으나 영업하지 않고 있으며,
기호(3) : 공부상 용도는 '소매점'이며 음식점(상호: 코*****)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 근린생활시설 및 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 남측으로 폭 약12m 포장도로가 소재하며, 북측으로 공공공지 소재하여 보행자 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

본건 기호(3)의 공부상 용도는 '소매점'이나 현황 음식점으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34194 (3)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 752,000,000원

채권자: 대덕농업협동조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 1층 112호

신주소: 경기도 김포시 김포한강9로75번길 100 (구래동)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 기타 용도로는 제1,2종근린생활시설/숙박시설/위락시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

건물층수: 지하 3층, 지상 9층 건물 내 1층 112호

사용승인일: 2020년 10월 16일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.67㎡ (약 2.93평)

토지지분: 9.67㎡ (약 2.93평)

건물면적: 46.33㎡ (약 14.01평)

건물지분: 46.33㎡ (약 14.01평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 현황 이용 상태

기호(1): 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소 (상호: 테* PC)

기호(2): 공부상 용도 '위락시설(유원시설업의 시설)' (상호: 디 ), 현재 영업 미운영 상태

기호(3): 공부상 용도 '소매점', 현황 음식점 (상호: 코 *)으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 나지가 혼재하는 지역으로, 상업 지역으로 성숙 중인 단계입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건 소재 태경프라자 건물 남측으로 폭 약 12m의 포장도로가 접해 있으며, 북측으로는 공공공지가 있어 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 도시계획시설: 중로3류 (폭 12m~15m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 (양촌처리분구)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 대덕농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다. 본 매각으로 인해 해당 근저당권을 포함한 대부분의 등기부상 권리(소유권이전, 근저당권, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각물건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장*

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024년 04월 01일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인 장*은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 1,836,000,000원 (등기부상 근저당권 및 기타 채권액 합계)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 택지개발지구로 지정되어 신도시가 조성되면서 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 구래역을 중심으로 상권이 활성화되고 있으며, 지속적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 한가람초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업/업무시설: 주변에 다양한 상가 건물 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

* 교통시설: 김포골드라인 구래역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

4.3. 본건 이용 상태

건물 내 호실들은 인터넷 컴퓨터 게임시설, 영업 미운영 상태인 위락시설, 음식점 등으로 복합적으로 활용되고 있습니다. 이는 향후 업종 변경 시 잠재적 활용 가치를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업 시설을 통해 은행, 병원, 각종 식음료 매장 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육환경

단지 남측에 한가람초등학교가 위치하고 있어, 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통환경

김포골드라인 구래역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 주요 도로망 접근성 또한 우수하여 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

비록 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

기호(3) 호실의 경우, 공부상 용도는 '소매점'이나 현황 '음식점'으로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물대장상 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 업종 변경 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 공실 위험

주변 상가 밀집 지역의 특성상, 경기 변동이나 경쟁 심화에 따른 공실 위험은 상존할 수 있습니다. 특히 영업하지 않는 위락시설(기호2)의 경우, 공실이 장기화될 가능성도 있습니다.

6.4. 높은 근저당 금액

등기부상 채무 총액이 18억원 이상으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 본 물건의 경매 신청 원인이 되었으나, 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동, 김포골드라인 구래역 인근에 위치한 상가 건물 태경프라자 내 1층 점포입니다. 신도시 개발과 함께 성장 중인 상업 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축에 속하며, 내부 호실들은 다양한 용도로 활용되고 있어 업종 전환에 유연성을 가집니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 현황과 공부상 용도 차이, 임차인과의 명도 협상, 그리고 상업 지역의 일반적인 공실 위험 등은 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 입지적 강점과 개발 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역 인근으로 우수한 대중교통 접근성 보유.

* 성장 잠재력: 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치하여 향후 상권 발전 가능성 높음.

* 안정적 배후 수요: 주변 배후 주거 단지 및 초등학교로 인한 꾸준한 유동인구 및 잠재 고객 확보.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없는 안전한 권리 취득 가능.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설, 위락시설, 소매점 등 다양한 용도로 활용 중 또는 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 752,000,000원을 기준으로, 추가적인 시세 조사, 주변 상가 임대료 및 매매 사례 분석, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가 및 시장 상황에 따라 결정될 것입니다.

다만, 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사가 이루어지지 않았으므로 구체적인 입찰가 범위를 제시하기는 어렵습니다. 향후 개별적인 심층 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 본 물건은 현재 감정가가 제시되어 있으므로, 낙찰가는 감정가 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.