나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34194 [2] 경기도 김포시 구래동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '구래역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건물 내
1층 105호, 111호, 112호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 및 강화유리 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 임

이용상태

기호(1) : 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소(상호: 테* PC)
기호(2) : 공부상 용도는 '위락시설(유원시설업의 시설)'이며 '디****'의 상호가 붙어있으나 영업하지 않고 있으며,
기호(3) : 공부상 용도는 '소매점'이며 음식점(상호: 코*****)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 근린생활시설 및 숙박시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 남측으로 폭 약12m 포장도로가 소재하며, 북측으로 공공공지 소재하여 보행자 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

본건 기호(3)의 공부상 용도는 '소매점'이나 현황 음식점으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부천지원 2025타경34194 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 695,000,000원

토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

건물면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO (등기부 요약상 대덕농업협동조합으로 추정됨)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 나지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '구래역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접도로: 본건 소재 건물의 남측으로 폭 약 12m 포장도로가 소재하며, 북측으로는 공공공지가 있어 보행자 통행이 가능합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 감정평가서 요약에는 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 포함되어 있지 않습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2020년 11월 26일 접수된 대덕농업협동조합의 근저당권(을1, 채권최고액 1,836,000,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다. 이보다 선순위 권리 없이 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매는 대덕농업협동조합에 의해 2025년 8월 12일 접수되었습니다(갑7, 경매 신청 채권액 1,803,265,211원).

* 등기부상 소유권이전(갑4, 2020-11-26, 매매) 및 신탁등기 말소(갑3, 2020-11-26) 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (임차인 관련 주의 문구 참조)

1.3. 상권분석

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* 본 건물이 위치한 김포시 구래동 일대는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재되어 상권이 형성되고 활성화되는 지역입니다.

* 현재 본 건물의 이용 상태는 기호(1)은 인터넷컴퓨터게임시설 제공업소(PC방)로, 기호(3)은 음식점으로 이용 중입니다. 기호(2)는 공부상 용도는 '위락시설'이나 영업하지 않고 있으며, 공부상 용도와 현황 용도가 다른 호실도 있습니다(기호(3) 소매점->음식점). 이러한 다양한 업종 구성은 상권의 다채로움과 잠재적 수요를 보여줍니다.

1.4. 생활정보

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* 인근에 "한가람초등학교"가 위치하여 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 상업지구에 속해 있어 각종 편의시설 및 생활 인프라 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 표기되어 있습니다. 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (임차인 관련 주의 문구 참조)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 김포시 구래동의 역세권 인근 상업지역에 위치하여 입지적인 장점을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 상권이 활성화되고 있어 투자 가치를 높이는 요인입니다.

하지만 '위반건축물' 등재 및 미상 임대관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 위반건축물의 현황, 시정 가능성, 실제 점유 및 임대차 관계 등을 면밀히 조사하고, 명도에 대한 철저한 계획을 세워야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 상업지역 내 위치: 김포골드라인 구래역 인근으로 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 다양한 업종 활용 가능성: 근린생활시설로서 PC방, 음식점 등 현재 입점 업종 외에도 다양한 업종으로의 전환 및 재구성을 통해 임대 수익 증대를 꾀할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 695,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 현 상태(특히 위반건축물 여부), 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

통상 감정가의 80~90% 선에서 입찰을 고려할 수 있으나, 본 건의 위반건축물 및 미상 임대관계 등의 리스크 요인을 감안하여 입찰 가격 결정에 더욱 세심한 주의가 요구됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 상세 분석 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.