나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577860 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-148 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 서측 인근에 위치하는 통칭 "현대
탑스빌" 제4층 제402호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택
등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로
보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건중 제4층 제402로서,
외벽 : 드라이비트 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(G·L+15m이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한
구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제Ⅰ-6-(3)항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건은 현황의 외부표기와 ‘집행건축물대장등본’상 건축물현황도의 호별배치가 상이(402호와 401호)하여 본 평가에서는 건축물현황도를 기준으로 감정평가 함. 402호와 401호의 면적 등이 동일하여 가격이 동일하다고 판단되나 경매진행시 참고하시기 바람(자세한 사항은 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경577860 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 624-148, 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 제4층 제402호

건물 외벽: 드라이비트 마감

창호: 하이샷시 창호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 상하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 시설

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 126,000,000원

토지 면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

토지 지분: 30.32976470588235㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.06㎡ (약 13.02평)

건물 지분: 43.06㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 유형의 중소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다. "현대탑스빌"이라는 통칭으로 불립니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 고도지구: G·L+15m 이하

* 지구단위계획구역: 수봉 지구단위계획

* 가축사육제한구역: 인천광역시 미추홀구 가축사육제한 조례 적용

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법 적용

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 9월 21일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권 (권리금액: 33,600,000원)입니다. [cite: None]

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. [cite: None]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 최 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 4월 8일

* 확정일자: 2019년 3월 18일

* 배당신고일자: 2024년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전, 신탁등기말소 (갑3, 2016.02.19.)

* 소유권이전 (갑10, 2018.09.21.)

* 근저당권 (을6, 인천수산업협동조합, 2018.09.21., 33,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (갑12, 인천수산업협동조합, 2024.11.29., 23,119,173원)

* 가압류 (갑13, 주택도시보증공사, 2025.02.10., 389,000,000원)

등기부채권 총액: 422,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 및 연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

* "한양(233-1)" 연립 (1983년식, 53.85㎡) : 2026년 5월 거래가 90,000,000원 (약 552만원/평)

* "우림빌라" 다세대 (1992년식, 32.76㎡) : 2026년 5월 거래가 45,000,000원 (약 455만원/평)

* "금호빌라(116-10)" 다세대 (1990년식, 38.23㎡) : 2026년 5월 거래가 50,000,000원 (약 431만원/평)

본건의 건물 면적은 43.06㎡ (약 13.02평)이며, 감정가는 126,000,000원(약 968만원/평)으로, 주변 다세대주택의 최근 거래가 대비 높은 수준입니다.

4.2. 최근 매매 동향

2026년 5월, 인천 미추홀구 도화동 일대에서 연립 및 다세대 주택 거래가 이루어졌습니다. 거래된 주택들의 건축 연도는 1983년에서 1992년 사이이며, 면적은 32.76㎡에서 53.85㎡ 사이입니다. 거래 금액은 45,000,000원에서 90,000,000원 사이로, 평당 시세는 약 431만원에서 552만원 수준으로 형성되어 있습니다. [cite: None]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 도화초등학교 인근 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에는 상업 시설 및 편의점 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

도화초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 불일치

본건은 건축물 현황도 상의 호별 배치와 외부 표기 간에 차이가 있으며, 특히 402호와 401호의 배치가 상이한 것으로 확인되었습니다. 본 감정평가는 건축물 현황도를 기준으로 하였으나, 경매 진행 시 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 401호와 402호는 면적 및 가격이 동일하다고 판단되나, 현장 방문 등을 통해 정확한 호수 및 상태를 확인하시기 바랍니다. [cite: None]

6.2. 기타 제한사항

토지 이용 계획상 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근인 2014년경에 사용 승인된 건물(2013년 건축 허가)로, 주변 연식의 주택들에 비해 신축성이 높다는 장점이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 매우 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮습니다. 다만, 건축물대장상의 호별 배치와 실제 현황 간의 차이가 존재하며, 이는 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 감정가는 주변 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있으나, 신축 연도를 감안할 때 가격 조정의 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건물 (2014년 사용승인)로 신축 효과 기대

* 정비된 주거지역 내 위치로 안정적인 수요 기대

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 및 명도 리스크 적음

* 호별 배치 불일치 리스크를 해소한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가(45,000,000원 ~ 90,000,000원)와 비교 시, 본건은 신축 연도가 훨씬 최신(2014년)임에도 불구하고 감정가가 높게 형성되어 있습니다. 이는 건물 상태 및 현대탑스빌이라는 특정 단지의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 신축 연도를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점과 적극적인 관점을 모두 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

합리적인 취득을 위한 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.