나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71521 [5] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층08-073호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '구리갈매금강펜테리움아이엑스타워' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 전철역, 학교 등이 주를 이루는 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장, 전철역 등이 위치하는바 제반 교통사정은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 기호1(지식산업센터동 8층 08-072호), 기호2(기숙사동 10층 에스-01012호), 기호3(기숙사동 9층 에스-0919호), 기호4(기숙사동 9층 에스-0902호), 기호5(지식산업센터동 8층 08-073호)로서, 외벽 : 석재붙임 및 페어글래스 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

1) 기호 1,5 : 각각 공장(지식산업센터)로 이용중임.

2) 기호 2~4 : 각각 공장(기숙사)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터시설, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매 공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층 08-073호

* 건물명: 구리갈매 금강펜테리움 IX타워

* 용도: 지식산업센터

* 건축물 용도: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설)

* 사용승인일: 2022년 09월 01일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 2층, 지상 10층 (해당 물건은 8층)

* 관리상태: 대체로 무난

1.2. 매각 대상

* 일괄 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 토지 면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

* 건물 면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

1.3. 가격 정보

* 감정가: 241,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '구리갈매금강펜테리움아이엑스타워' 단지 내에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 전철역, 학교 등이 주를 이루는 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 전철역이 위치하여 제반 교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

* 구리갈매 금강펜테리움 IX타워 인근에는 수도권 전철 경춘선 갈매역이 약 1.5km 거리에 있으며, 서울 지하철 8호선 구리역 또는 경의중앙선 구리역 이용도 가능합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매 공공주택지구)

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2022년 10월 13일 접수, 채권액 1,104,000,000원)

* 이후 접수된 채권: 최혜정의 강제경매 (2025년 04월 11일 접수, 채권액 114,476,847원), 농협은행의 임의경매 (2025년 05월 09일 접수, 채권액 942,066,998원), 구리세무서장의 압류 (2025년 12월 19일 접수)

* 등기부상 채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,104,000,000원. (전체 채권 총액은 더 높을 수 있음)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 심현수 (성명: 심 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 10월 07일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 배당 순위나 채권 총액 등을 고려한 결과로 보입니다. 다만, 법률적 해석 및 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 실제 계약 내용을 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (명세서상 지상권 등 별도 기재 없음)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 구리갈매 금강펜테리움 IX타워는 지식산업센터와 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 업무시설)이 복합된 단지입니다.

* 주변에는 아파트 단지, 학교 등이 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 입점해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 구리갈매 지구는 신규 택지 개발이 이루어지면서 주거 및 상업 인프라가 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 및 전철역 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 주변에 학교들이 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 고려해볼 수 있습니다.

* 구리 갈매 공공주택지구 개발에 따라 공공 및 상업 시설이 지속적으로 공급되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 심현수 씨는 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 하지만 법적 절차 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 본 사건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 말소기준권리 외 다수의 채권이 설정되어 있어, 경매 낙찰 후에도 잔여 채무나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 일부 검색 결과에 따르면, 구리갈매 금강펜테리움 IX타워는 2023년 5월 기준 공실률이 60% 가량 될 정도로 심각한 상황이라는 보고가 있습니다. 이는 구리시 근방에 별내신도시와 다산신도시 등에도 지식산업센터가 공급되면서 경쟁이 치열하기 때문으로 분석됩니다.

* 구리시 갈매동 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 보고되지 않으나, 지역 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 지식산업센터로, 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호하고 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 주변 상권도 안정적으로 형성되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채권 총액, 중복 사건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적 요인이지만, 실제 인수 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다. 또한, 높은 공실률 가능성은 투자 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 가치가 높습니다.

* 양호한 입지 및 접근성: 교통이 편리하고 주변에 주거 단지가 있어 잠재적 수요가 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터로서의 운영뿐만 아니라, 지원시설(근린생활시설, 업무시설)로서의 활용도 가능합니다.

* 구리갈매 지구의 지속적인 개발 계획은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 241,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되었고, 전반적인 권리관계와 물건의 현황을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 최근 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 투자 목적(실사용 또는 투자 임대) 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추가적인 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 보수적인 관점에서 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.