나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72363 [2] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층 비에프비1-0010호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 제지하1층 제비에프비1-0009호, 제비에프비1-0010호, 제비에프비1-0019호로서, 외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터)로 되어 있으며, 본건 공히 출입문에 "다산공유창고" 표식이 부착되어 있어 공유창고로 이용중인 것으로 보임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립 제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72363 (2)

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층 비에프비1-0010호 (현 주소: 경기도 남양주시 다산지금로 202)

용도: 지식산업센터 (공부상 용도: 공장)

감정가: 328,000,000원

토지 면적: 0.00㎡

건물 면적: 30,201.47㎡ (약 9,137.1 평) - 이는 건물 전체 연면적 기준이며, 해당 호실의 전용 면적은 별도 확인 필요

건물 지분: 30,201.468㎡ - 이는 건물 전체의 지분 기준임

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 5월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액 799,200,000원)입니다.

본건 경매개시결정은 2025년 9월 22일 접수된 농협은행주식회사의 임의경매 (채권액 687,994,001원)에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 799,200,000원입니다.

상기 기재된 등기부상의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사프로넷

보증금: 1,000,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업일자): 2024년 7월 24일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다. 그러나 현재 등기부상에는 지상권 설정 내역이 확인되지 않으므로, 낙찰 전 해당 권리 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 다산동 일대는 최신식 지식산업센터가 대거 조성되어 있으며, 관련 산업 종사자 및 유관 업종의 입주가 활발한 지역입니다. 배후 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성도 우수합니다.

4.2. 예상 임대 현황

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현재 본건 호실에는 "다산공유창고"라는 표식이 부착되어 공유 창고로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 지식산업센터 내 소형 창고 또는 공유 오피스 등의 공간은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남측 인근에 "다산한강초등학교"가 위치하고 있으며, 아파트 단지, 상업 시설 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 부동산 개발 또는 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 물건명세서에 명시된 '소멸되지 않는 권리(지상권)'의 실제 존재 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 이용 관련 리스크

현재 공부상 용도(지식산업센터)와 다르게 '공유창고'로 이용되고 있다는 점은 추후 명도 과정 또는 건축물 관련 행정 처리 시 이슈가 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

복합적인 토지이용계획 및 다수의 법적 제한사항(공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 산지 관련 규제 등)은 향후 부동산의 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워DIMC 내 지식산업센터 지하 1층 호실입니다. 입지, 교통, 주변 환경은 양호한 편이나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 우수한 도로 접근성과 신축 건물이라는 점

* 다산 신도시 내 주요 상업 및 산업 지구에 위치

* 잠재적인 지식산업센터 및 공유 창고 임대 수요

단점:

* 지하층에 위치하여 일조권 등에서 제약이 있을 수 있음

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이

* 다수의 토지이용계획상 제한사항으로 인한 개발 행위 제약 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

다산 신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치가 상승할 가능성이 높은 곳에 위치하고 있어 장기적인 관점에서 투자가치가 있습니다.

8.2. 시장성

최근 몇 년간 지식산업센터 시장은 꾸준한 수요 증가를 보여왔으며, 특히 현대적인 시설을 갖춘 신축 건물은 지역 내에서 경쟁력이 높다고 평가됩니다.

8.3. 가격 메리트

감정가 3억 2천 8백만원은 해당 지역의 신축 지식산업센터 시세를 고려할 때 비교적 합리적인 수준에서 접근할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 상황입니다. 따라서 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 장단점(지하층, 이용 용도 차이, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안 가격

본 물건의 감정가 328,000,000원을 기준으로, 낙찰가율 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 295,200,000원 ~ 328,000,000원). 정확한 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 시세 등을 추가로 확인한 후 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.