나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72363 [3] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층 비에프비1-0019호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 제지하1층 제비에프비1-0009호, 제비에프비1-0010호, 제비에프비1-0019호로서, 외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터)로 되어 있으며, 본건 공히 출입문에 "다산공유창고" 표식이 부착되어 있어 공유창고로 이용중인 것으로 보임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립 제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72363 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건소재지

경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 지하1층 비에프비1-0019호

1.3. 물건현황

용도: 지식산업센터 (공장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 241,000,000원

1.4. 면적

토지면적: 0.00㎡ (지분면적 0㎡)

건물면적: 30,179.29㎡ (제공된 정보 기준, 해당 호실의 전유면적은 별도 확인 필요) (약 9,135.90평)

- 건축물대장상 건물 총면적: 249,723.60㎡ (약 75,558.60평)

- 해당 호실의 정확한 전유 면적은 제공되지 않았으므로, 투자 시 반드시 확인 필요합니다.

1.5. 채권자

농협은행주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건 남측 및 북측으로는 왕복 6차로, 동측으로는 왕복 10차로, 서측으로는 왕복 3차로의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 5월 19일 접수된 농협은행주식회사 근저당 (채권액 799,200,000원)입니다.

이후 농협은행주식회사의 임의경매 개시결정(2025타경72363, 채권액 687,994,001원)이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 799,200,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 이는 실제 권리 행사 여부 및 구체적인 내용을 추가 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

*주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 유무, 보증금 및 차임 조건 등을 반드시 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 확인해야 합니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 다산 신도시 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설 등이 인접하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 이용 상태 및 용도

공부상 용도는 지식산업센터(공장)로 되어 있으나, 현재 출입문에 "다산공유창고"라는 표식이 부착되어 있어 공유창고로 이용 중인 것으로 보입니다. 이는 건축물의 실제 이용 현황이 공부와 다르다는 점을 시사하며, 향후 용도 전환이나 활용 시 추가적인 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"다산한강초등학교"가 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 대중교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 상세 노선 및 지하철 연계 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 용도 불확실성

건축물대장상 지식산업센터이나, 현재 "공유창고"로 이용 중인 점은 향후 합법적인 지식산업센터 용도 전환 시 추가 공사 또는 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 및 명도 관련 불확실성

임차인 현황이 미상이며 인수 보증금이 0원인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 난관이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 제공 정보의 한계

해당 호실의 정확한 전유 면적이 제공되지 않아, 투자 가치 산정에 어려움이 있습니다.

7. 주변 시설 확인 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본 건 인근에 특별히 지정된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획 상 "배출시설설치제한지역" 등이 언급된 바 있어, 잠재적인 환경 관련 사항은 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 현대테라타워 DIMC 내 지하 1층 호실(비에프비1-0019호)로, 지식산업센터로 등기되어 있으나 현재 공유창고로 이용 중입니다. 교통 및 주위 환경은 양호한 편이나, 실사용 용도와 공부상 용도의 차이, 임대 관계 미상, 그리고 복잡한 토지 이용 계획상의 제한 사항들은 투자 결정 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 명도 관련 사항은 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 지역 성장 잠재력

다산 신도시 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

9.2. 소액 투자 가능성

감정가 2.41억 원으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 적절한 입찰가를 산정한다면 비교적 소액으로 진입 가능한 물건입니다.

9.3. 활용 가능성 탐색

현재 공유창고로 이용 중이나, 지식산업센터 본연의 용도 또는 기타 활용 방안에 대한 잠재력 탐색이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

인수 보증금: 0원

감정가: 241,000,000원

권리 총액: 799,200,000원 (말소 예정)

10.2. 고려 사항

- 해당 호실의 정확한 전유 면적 미제공

- 현재 이용 현황(공유창고)과 공부상 용도(지식산업센터)의 차이

- 복잡한 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항

- 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수 (임차인 미상)

10.3. 권장 입찰가 범위

상기 고려 사항과 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 지식산업센터의 단위 면적당 시세, 공실률, 관리비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적이며, 현 상태에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

이에 따라 1억 7천만원 ~ 2억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. (실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.