나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경52693 [1] 서울특별시 용산구 이촌동 411 동아그린아파트 106동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "이촌2동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변환경은 강북강변도로변 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 정기노선버스 정류장 및 원거리에 지하철1호선 및 경의중앙선이 통과하는 "용산역"이 소재하여 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

1999년 05월에 준공된 철근콘크리트조 콘크리트경사슬래브지붕의 19층 건내 제6층 제601호로

외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기시설, 화재 등 방재설비, 주차장 등 아파트로서 제반설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 이촌고가교에 접해 있으며, 남동측으로 노폭 약 6-8m 정도의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역((종전 아파트지구)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-16)(국가철도공단시설계획처)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 용산구 이촌동 411 동아그린아파트 106동 6층601호

1.2. 물건 개요

용도: 아파트

감정가: 1,847,000,000원 (십팔억 사천칠백만원)

토지 면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

건물 면적: 114.96㎡ (약 34.77평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경52693 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: OOO (정보 일부 누락)

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 용산구 이촌동에 위치하며, 주변으로는 이촌2동주민센터가 있으며, 강북강변도로변에 자리한 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입은 자유로운 편이며, 인근 간선도로변에 버스 정류장이 위치합니다. 또한, 다소 거리가 있지만 지하철 1호선 및 경의중앙선이 지나는 용산역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 도로 및 토지이용

토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건축 부지로 이용되고 있습니다. 물건지 북동측으로는 이촌고가교가 접해 있으며, 남동측으로는 노폭 약 6-8m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 정비구역((종전 아파트지구)), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변 중점경관관리구역) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 6월 11일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권입니다. 해당 권리보다 후순위인 북악새마을금고 근저당, 주식회사티제이대부 근저당, 주식회사황지 가압류, 마포신용협동조합 임의경매, 마포신용협동조합 근저당권부채권근질권설정 등 모든 권리는 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,675,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 보증금 및 월세가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 대항력 유무에 따라 인수되는 권리 금액이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 43.02㎡ 면적이 16억 원, 2026년 7월 48.76㎡ 면적이 14.2억 원, 2026년 7월 59.58㎡ 면적이 18.8억 원에 거래되었습니다. 본 물건은 114.96㎡로, 최근 거래된 매물보다 면적이 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 59.58㎡ 면적이 18.8억 원에 거래된 점은 본 물건의 감정가(18.47억 원)와 비교 시 시세가 견조함을 시사합니다.

4.2. 최근 전월세 동향

제공된 최근 전월세 정보는 84.82㎡ 면적의 보증금 1억 원, 월세 230만 원 거래와 보증금 6.09억 원 (월세 0) 거래, 그리고 59.58㎡ 면적의 보증금 5.46억 원 (월세 0) 거래 등이 있었습니다. 본 물건의 면적인 114.96㎡와는 차이가 있습니다.

4.3. 주변 시설 및 개발 계획

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변으로 편의시설이 있습니다. 다만, 토지이용계획에 '한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 명시되어 있어, 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 잠재적 제약이나 환경적 요소를 고려해야 합니다. 인근에 한강이 위치하여 경관 관리 구역으로 지정되어 있는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 동아그린아파트

사용승인일: 1999년 05월 31일

총 세대수: 499세대

주차 대수: 총 539대 (총괄표제부 기준)

5.2. 편의/복리시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수되는 보증금이나 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

사건에 '중복사건' 표기가 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중인지 확인이 필요합니다. 또한, 제공된 최근 매매/전월세 정보의 면적이 본 물건(114.96㎡)보다 작아 시세 적용에 있어 단순 비교가 어렵습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획 상 '폐기물매립시설 설치제한지역' 등의 규제가 있어 향후 재개발이나 가치 상승에 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구 이촌동의 입지 좋은 아파트로, 감정가는 18.47억 원으로 책정되었습니다. 아파트 자체는 노후도가 있으나(1999년 준공), 입지 조건 및 주변 시세를 고려할 때 잠재력은 있습니다. 다만, 미확인 임차인 가능성, 중복사건 표기, 면적 비교의 어려움, 토지이용계획 상 제한사항 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 서울 용산구 이촌동은 전통적으로 선호도가 높은 주거 지역입니다.

* 강변 생활권: 한강 접근성이 용이한 지역입니다.

* 비교적 견조한 시세: 최근 유사 면적 아파트 거래가가 감정가 수준 또는 그 이상을 나타내고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,847,000,000원입니다. 최근 유사 면적 아파트의 매매가 동향과 본 물건의 잠재적 리스크(미확인 임차인, 면적 비교의 한계, 토지이용 제한사항)를 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 95% 수준인 1,750,000,000원 (십칠억 오천만원)을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 채권 총액(1,675,600,000원)을 상회하는 금액이며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.