나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146834 [1] 서울특별시 양천구 목동 966 목동에버하임 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "염창역(지하철 9호선)"이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 11층 건물 내 제1층 제101호 외 13개호로서,
(사용승인일: 2019.11.22)
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시조 및 강화유리 등임.

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로 이용 중임.
- 일련번호(1-3) : 벽체 제거 후 일체로 이용(통칭 "올마트") 중임.
- 일련번호(4-14) : 벽체 제거 후 일체로 이용(통칭 "담다식자재왕마트") 중임

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 10미터 내외, 동남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

목동 966 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146834 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 966 목동에버하임 제1층 제101호 (토지/건물 일괄매각)

용도: 근린상가

감정가: 14,568,000,000원

토지 면적: 154.25㎡ (약 46.66평)

건물 면적: 629.25㎡ (약 189.91평)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 "염창역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 10미터 내외, 동남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 접근성이 우수합니다.

* 토지: 인접 대지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2021년 8월 6일 접수된 우리자산신탁주식회사 소유권이전신탁(갑7) 또는 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1, 10,000,000원)으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* ㈜강서푸드스토아: 보증금 70,000,000원, 차임 3,500,000원, 사업 개시일 2024-01-16, 대항력 없음.

* ㈜매듭달: 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 사업 개시일 2021-09-03, 대항력 없음.

* 광천산업개발㈜: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업 개시일 2021-07-26, 대항력 없음.

* ㈜고림디앤씨: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 사업 개시일 2021-11-10, 대항력 없음.

* ㈜제일종합물류: 보증금 100,000,000원, 차임 10,000,000원, 사업 개시일 2024-04-24, 대항력 없음.

* 안순화: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 사업 개시일 2022-09-27, 대항력 없음.

* 등기부 요약:

* 소유권이전(갑6, 갑7), 근저당권(을1, 10,000,000원), 압류(갑8, 갑10), 1번근저당권부채권근질권설정(을1-2, 10,000,000원), 임의경매개시결정(을12, 14,995,702,246원) 등이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 10,000,000원 (을1 기준).

* 가장 큰 채권액은 임의경매 신청 채권자의 14,995,702,246원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 서울 양천구 목동, 양동중학교 인근에 위치한 근린상가입니다.

* 주변은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 현재 "올마트" 및 "담다식자재왕마트"로 통칭되는 상가가 벽체를 제거하고 일체로 이용되고 있다는 점은, 상가의 집객력 및 활용도를 높일 수 있는 요소로 판단됩니다.

* 지하철 9호선 염창역이 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 양동중학교가 소재하며, 주변에 교육 관련 시설이 위치할 것으로 보입니다. (정확한 학군 및 교육 환경은 별도 확인 필요)

* 교통: 지하철 9호선 염창역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린상가 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주거 지역과 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 매수인은 토지와 건물 전체에 대한 권리를 취득합니다.

* 임차인 현황: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 총 보증금 205,000,000원의 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 물리적 상태: 일부 호수의 벽체가 제거된 상태로 일체 이용 중이며, 이는 일시적이고 복원이 용이한 것으로 간주됩니다. 그러나 실제 명도 및 점유 이전 시 원상복구 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물 용도: 본 건의 용도는 근린상가이나, 전체 건물(목동에버하임)에는 공동주택(도시형생활주택)도 포함되어 있어, 해당 층(1층)의 용도와 전체 건물 구성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지에는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 관련 제한사항이 존재합니다. 향후 건축 또는 사업 진행 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. (교육환경보호구역은 강서양천교육청 확인 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 역세권에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건이 뛰어나 상권으로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다. 현재 여러 호수가 통합되어 상가로 운영되고 있어 집객력 확보에 유리한 조건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하지만, 임차인 존재 및 물리적 상태(벽체 제거) 등은 명도 및 원상복구에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 양천구 목동, 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 활발한 상권: 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 풍부한 유동인구와 배후 수요.

* 상가 활용성 극대화: 다수의 호수 통합 운영으로 대형 상가로서의 영업 효율성 및 집객력 증대 기대.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인 없으며, 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 14,568,000,000원

* 총 임차인 보증금 (대항력 없음): 205,000,000원 (70,000,000 + 30,000,000 + 100,000,000 + 5,000,000)

* 등기부상 최선순위 권리(근저당) 금액: 10,000,000원

* 본 물건은 감정가가 매우 높은 고가 물건으로, 시장 상황, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 부담이 없는 권리 및 임차인 보증금임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 향후 시장 동향을 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정 및 투자 결정을 위해서는 현장 조사, 전문가의 법률 및 세무 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.