나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경623 [3] 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동에 소재하는 ""영남중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,7호선 ""대림역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 제2층 제218호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2013-06-28)

외 벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1 ~ 기호4 : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 도시형생활주택 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약 6m, 서측으로 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과
문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면
지역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방
위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울
시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호1, 2, 4 : 임대관계 미상임.

- 기호3 : 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금130,000,000원
임대차계약일자 : 2021년8월2일
임차권자 : 이가영

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경623 (3)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제7층 제702호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

* 토지지분: 5.4598㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 건물지분: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 건축물 정보:

* 건물명: 대림동 쌍용 플래티넘-S

* 사용승인일: 2013-06-28

* 총 층수: 12층

* 해당층: 7층

* 전용면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 연면적: 17,013.44㎡ (약 5,150.11평)

* 건폐율: 59.98%

* 용적률: 399.98%

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 서울특별시 영등포구 대림동에 소재하며, "영남중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 "대림역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로상태: 본 건은 북측 및 동측으로 약 6m, 서측으로 약 8m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 채권자 이 의 부동산강제경매 신청으로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 04월 04일자 영등포구의 압류 (갑6)입니다.

* 등기부상 현황:

* 주택임차권 (을3): 2023년 09월 07일, 채권자 겸 임차인 이 (보증금 130,000,000원).

* 강제경매 (갑8): 2025년 08월 08일, 채권자 이 (금액 154,147,945원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 26일

* 확정일자: 2021년 08월 03일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 임차인 이 은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 130,000,000원을 주장할 수 있습니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성을 시사합니다. 해당 임차인이 경매 신청 채권자인 점은 특이사항이며, 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 대림역(2, 7호선)이라는 트리플 역세권에 근접하여 유동인구가 많고, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 소형 면적인 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 영남중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 2, 7호선 대림역까지 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의점이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변 주거환경: 다세대, 다가구 주택 및 일부 아파트 단지가 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 임차인 이 은 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 배당에서 보증금 전액 회수가 불투명할 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. (본 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 경매 신청 채권자인 점 등을 고려할 때 인수 여부 및 배당 결과를 면밀히 확인해야 합니다.)

* 건물 대비 낮은 토지 지분: 건물면적(18.24㎡) 대비 토지 지분(5.46㎡)이 매우 작아, 향후 건물 또는 토지 관련 개발 또는 재건축 시 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등 각종 규제가 적용되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 대림동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

* 교통 편의성이 매우 뛰어나며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금 130,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건물 자체의 면적과 토지 지분이 작다는 점은 향후 자산 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있으나, 소형 주택으로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 교통 입지: 지하철 2, 7호선 대림역을 도보로 이용 가능한 초역세권입니다.

* 소형 주택으로서의 임대 수익 잠재력: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인이라는 리스크 요인으로 인해 시장 가치 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 105,000,000원

* 현 시세 분석: 제공된 주변 매매 JSON 데이터는 본건과 동일한 건물이나 면적이 아닌, 타 건물들의 정보이므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 예를 들어, '다솜빌'(2023년식, 58.12㎡)은 2026년 3월 57,800,000원에 거래되었는데, 이는 약 994,000원/㎡ 수준입니다. 본건(18.24㎡)에 이를 단순 적용할 경우 약 18,130,000원으로 산정되어 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 비교 대상 건물의 면적, 연식, 특성 등이 본건과 다르거나, 본건 소형 주택의 단위 면적당 가치가 다르게 평가될 수 있음을 시사합니다.

* 따라서, 제공된 JSON 데이터만으로는 정확한 현 시세를 산정하기 어렵습니다. 본건의 감정가 105,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 130,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 즉 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수한다고 가정하고 입찰가를 산정합니다.

* 종합적인 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크와 시장 변동성을 감안하여 다소 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.