나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경605 [2] 서울특별시 양천구 신월동 OOO OOOOO OOO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신원초등학교""북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 중 제1층 제105호, 제1층 제106호, 제1층 제107호 총 3개호로서,
(사용승인일: 1999.12.31.)

외벽: 외장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 (제1층 제105호: 사무실, 제1층 제106호: 대왕무시(식당), 제1층 제107호: art work cardboard(폐문으로 확인불가))로 이용 중임.

설비내역

본 건물 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 인접도로 대비 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측으로 중로 및 북서측 및 남서측으로 노폭 약 9m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 시장 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

제1층 제105호, 제106호의 경우 공용공간인 복도 부분을 확장하여 벽체를 세워 사용하고 있음. (후첨 현황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경605 (2)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 128 신월프라자 제1층 제106호 (도로명주소: 서울특별시 양천구 곰달래로5길 17)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 889,000,000원

* 토지면적: 47.44㎡ (약 14.36평)

* 토지지분: 47.435㎡ (약 14.35평)

* 건물면적: 126.23㎡ (약 38.18평)

* 건물지분: 126.23㎡ (약 38.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 10층 건물 중 제1층에 위치하며, 1999년 12월 31일에 사용승인되었습니다.

* 건물의 외벽은 외장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 북동측 중로, 북서측 및 남서측으로 폭 약 9m, 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 김

* 말소기준권리: 2023년 8월 24일 접수된 김영미 씨의 근저당권 (채권액 300,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 없음 (본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-09-19

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 50,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자: 2019-03-29

대항력: 있음 (보증금 50,000,000원 인수 가능성 있음)

* 등기부채권 총액: 1,500,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 신원초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 주변의 주거 단지를 배후로 하고 있습니다.

* 현재 제1층 제105호는 사무실, 제1층 제106호는 식당(대왕무시)으로 이용 중이며, 제107호는 폐문으로 확인이 불가합니다.

* 상권은 일반적인 주거지역 내 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신원초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 주변 시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 특이사항: 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장 임차인은 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 내부 이용 현황:

* 제105호와 제106호는 공용 복도 부분을 확장하여 사용 중으로, 추후 원상복구 명령 및 과태료 부과 가능성이 있습니다.

* 제105호, 제106호, 제107호 간 경계가 불명확하여 측량을 통해 정확한 경계를 확정할 필요가 있습니다.

* 건축물대장과의 용도 불일치: 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 사무실, 식당 등으로 상이하여 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상인 부분이 있어, 현재 실제 임차인 현황 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 시장 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신월동 신원초등학교 인근에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 임차인 보증금 인수, 건물 내부 구조 변경에 따른 원상복구 및 과태료 발생 가능성, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이 등 명확히 확인하고 고려해야 할 리스크 요인들이 존재합니다.

* 정확한 현장 조사를 통해 내부 상태, 임차인의 실제 점유 및 계약 관계, 인수될 보증금 등의 변동 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 건물과 토지를 일괄 매각받아 개발 또는 활용 기회 모색 가능.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시, 토지이용계획에 따른 용적률 등을 고려한 계획 수립 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 명시된 '인수 보증금 합계' 기준)

* 본건의 감정가는 889,000,000원입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 50,000,000원 인수 가능성이 있으므로, 실질적인 낙찰 후 추가 투입 비용은 더 높아질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 임차인 보증금 인수 여부, 건물 상태, 상권 분석 결과, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.