나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경605 [3] 서울특별시 양천구 신월동 OOO OOOOO OOO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신원초등학교""북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 중 제1층 제105호, 제1층 제106호, 제1층 제107호 총 3개호로서,
(사용승인일: 1999.12.31.)

외벽: 외장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 (제1층 제105호: 사무실, 제1층 제106호: 대왕무시(식당), 제1층 제107호: art work cardboard(폐문으로 확인불가))로 이용 중임.

설비내역

본 건물 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 인접도로 대비 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측으로 중로 및 북서측 및 남서측으로 노폭 약 9m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 시장 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

제1층 제105호, 제106호의 경우 공용공간인 복도 부분을 확장하여 벽체를 세워 사용하고 있음. (후첨 현황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 양천구 신월동 128, 신월프라자 제1층 제107호에 소재한 근린상가 물건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경605 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 건물의 감정가는 116,000,000원입니다. 토지 면적은 5.90㎡ (약 1.78평)이고, 건물 면적은 15.71㎡ (약 4.75평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 제1층 제107호이며, 사용승인일은 1999년 12월 31일입니다. 건물 전체의 총 면적은 18,937.70㎡ (약 5,729.57평)이며, 대지 면적은 2,897.50㎡ (약 876.78평)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신원초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 건물은 북동측으로 중로, 북서측 및 남서측으로 폭 약 9m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 김영미 근저당권(300,000,000원)입니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 채권 총액은 1,500,000,000원으로 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* BAJAGAISHRISTI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 7월 18일. 대항력 없음.

* 유영숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 6월 11일. 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 1층 제107호의 현재 용도는 art work cardboard(폐문으로 확인 불가)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 인접한 제105호는 사무실, 제106호는 식당으로 이용되고 있습니다. 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 본 건은 소형 상가로서, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 업종에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에 신원초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재하여 시내 접근성이 양호합니다. 주변의 근린생활시설 및 주택가와의 복합적인 지역 특성으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건에는 몇 가지 잠재적 리스크가 존재합니다. 첫째, 공부와의 차이로, 제1층 제105호 및 제106호의 경우 공용 복도 공간을 확장하여 벽체를 세워 사용하고 있어, 추후 복원 명령 또는 과태료 부과 가능성이 있습니다. 둘째, 물건명세서 상 105호, 106호, 107호가 내부적으로 연결되어 있으며, 각 호실 간의 경계가 불명확하여 측량을 통해 확정할 필요가 있습니다. 셋째, 집합건축물대장상 본 건물의 주 용도는 공동주택으로 표기되어 있으나, 실제로는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 복합 사용되고 있으며, 본 건의 전유부분(107호)은 건축물대장상 용도가 제1종근린생활시설(의원)으로 되어 있어 실제 이용 현황과의 차이에 따른 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. 마지막으로, 제107호는 폐문으로 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 및 상태 파악에 어려움이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 소형 근린상가로, 주거 지역 내에 자리하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 내부 공간의 불법 확장 및 경계 불명확성, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 공항 소음 및 군사 시설 보호구역 등 다양한 토지 이용 제한은 본 건의 가치 평가 및 향후 활용에 있어 주의를 요하는 요소입니다. 특히, 107호의 폐문 상태는 명확한 현황 파악을 어렵게 하는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

장점으로는 소형 면적이라 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있으며, 주거 밀집 지역 내 상가로서 잠재적인 임대 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 낙찰가율을 고려한 시세차익을 노려볼 수 있습니다.

단점으로는 위에서 언급된 공간의 공부상 불일치로 인한 법적 리스크(복원, 과태료 등), 토지 이용 제한으로 인한 제약, 건물 노후화, 그리고 107호의 정확한 상태 파악 불가 등이 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하였습니다. 하지만, 내부 공간의 불법 확장 및 경계 불명확성, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 고려해야 합니다. 시장 상황 및 본건의 구체적인 상태, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요하며, 대략 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.