나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경617 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 OOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""등촌중학교"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 임야, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주변환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지 초입까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 완경사지에 위치하는 기호 1) 사다리형 및 기호 2) 삼각형 토지로 자연림 및 일부 무허가 건축물-주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3.5m 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도시자연공원구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 비오톱1등급(저촉) 임.

제시목록 외의 물건

기호 1), 2) 토지 지상에 제시 외 건물이 소재하며, 기호 2) 토지의 인접 토지 내 지상 건축물의 침범 가능성이 있어, 이에 따른 토지이용에 제한을 받는 정도를 감안할 경우의 토지가액을 감정평가명세표상 비고란에 표기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-지상에 위치하는 무허가 건축물에 대한 임대관계는 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 산48-6에 위치한 임야입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경617 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 113,500,000원입니다.

토지 면적은 227.00㎡ (약 68.67평)이며, 건물은 없습니다.

채권자는 강OO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 임야, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

대상 토지 초입까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 가장 가까운 지하철역으로는 5호선 마곡나루역과 9호선 등촌역이 있으나, 대중교통 이용 시 도보 이동이 필요할 수 있습니다.

형태 및 이용상태

본 건은 인접도로 및 인접지 대비 완경사지에 위치한 사다리형 및 삼각형 모양의 토지입니다. 현재 자연림 상태이며, 일부 무허가 건축물(주택)의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 3.5m의 도로에 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 비오톱1등급에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용 및 건축에 상당한 제한을 가할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인으로 GS칼텍스주유소와 허 이 등재되어 있습니다. 두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 분류되어 있습니다.

주의사항 및 특이사항

제공된 '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 임차인 현황에 기재된 '대항력 없음'과 상반되는 내용으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인이 반드시 필요합니다. 또한, '물건명세서 참고사항'에 따르면 토지 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 존재하며, 이로 인한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 요구됩니다.

등기부 요약

말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 강재만의 근저당권(채권금액 3억원)입니다. 본 경매는 2025년 7월 29일 접수된 강재만의 임의경매(채권금액 2억 5,900만원)로 인해 진행되었습니다. 등기부 채권 총액은 3억원입니다. 등기부상 주요 권리 변동으로는 2000년 공유자 지분 이전, 2022년 주식회사유안으로의 소유권 이전(매매)이 확인됩니다.

인수되는 권리

제시된 정보 상으로는 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성은 인수되는 권리로 간주될 수 있으며, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동의 완경사지에 위치한 임야로, 주변 지역은 주거시설(다세대, 단독, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 등촌중학교가 있어 교육시설과의 접근성은 양호합니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 도시자연공원구역, 대공방어협조구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발이 제한적입니다. 또한, 인근 지역에 마곡동 쓰레기 매립지가 존재한다는 정보가 있으나, 본 건과의 직접적인 혐오시설 근접성은 추가 확인이 필요합니다. 전반적인 상권은 생활 편의시설을 갖춘 지역적 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

단지 주변에는 등촌중학교, 등촌초등학교, 백석초등학교, 경서중학교, 서울항공비즈니스고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하고 있어 교육 환경은 우수한 편입니다.

편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 관련 불확실성

제시된 특이사항과 임차인 현황 간의 '대항력'에 대한 상반된 정보로 인해, 실제 낙찰 후 임차인 문제로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

법정지상권 성립 가능성

토지 지상에 타인 소유 미등기 건물이 존재하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 개발에 심각한 제약이 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

개발 제한

토지이용계획상 공항 보호구역, 도시자연공원구역, 대공방어협조구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 신규 건축이나 개발 행위에 많은 제약이 따릅니다.

경사지 및 도로 접근성

완경사지 토지는 활용에 제약이 있을 수 있으며, 북측 3.5m 폭의 도로는 차량 통행 및 건축 시 진출입에 불편을 초래할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 임야로, 교육 시설 및 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 관련 정보의 불일치와 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 다수의 개발 제한 용도지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립에 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 법적, 행정적 제약 사항들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

매력적인 감정가 대비 잠재적 가치

만약 임차인 문제 및 법정지상권 관련 위험이 성공적으로 해결된다면, 상대적으로 낮은 감정가 대비 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

안정적인 주거지역 인접성

주거시설이 밀집한 지역과 인접하여 향후 개발 시 주거 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 표기 및 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법적 불확실성을 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 113,500,000원을 기준으로 하되, 법률 자문 및 현장 조사를 통해 확인된 정확한 위험 부담액을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 면밀한 권리 분석 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.