나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11139 [2] 서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ""서울양화초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""염경중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(9호선 염창역)이 소재하여 대중교통여건은 양호한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(9호선 증미역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제603호로서,
(사용승인일: 2013.11.27)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샤시창 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2008.02.19)
외벽: 치장벽돌,석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샤시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으며, 2019년도에는 주거용으로 이용하였다고 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 도시형생뢀주택(다세대주택),일반창고의 부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택,근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

남측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

공부와의 차이

집합건축물대장에 첨부된 건축물현황도에는 표시되어 있지 않지만, 남측 벽체에 현관문이 설치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11139 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지 면적 및 지분: 17.09㎡ (약 5.17평)

건물 면적 및 지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제603호

사용 승인일: 2013년 11월 27일

건물 외벽/내벽/창호 마감: 외벽 석재붙임 등 마감, 내벽 정보 없음, 창호 샤시창 등.

건물 용도 (공부상 vs 탐문): 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)이나, 2019년도에는 주거용으로 이용한 것으로 탐문 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

지역 특성: 대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염경중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

인근 학교: 염경중학교가 인근에 소재함.

2.2. 교통 접근성

지하철: 지하철 9호선 염창역이 인근에 소재하여 대중교통 여건이 양호한 편임. (도보 약 10~15분 예상)

버스 정류장: 인근에 버스 정류장이 소재함.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

인접 도로 상태: 북동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

경매 개시 채권자: 성 (부동산강제경매)

말소기준권리: 2023년 11월 9일자 신한은행 가압류 (갑3)

3.2. 임차인 현황

임차인 성명: 성

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 25일

확정일자: 2022년 6월 7일

배당신고일자: 2025년 1월 9일

대항력 유무: 있음 (매수인에게 대항 가능한 권리)

3.3. 등기부 현황

소유권 변동: 소유권 보존(정재학) 후 소유권 이전(전현자)됨.

주요 권리 사항:

을구 3번: 주택임차권 (성백기, 230,000,000원, 인수)

갑 3번: 가압류 (신한은행, 43,712,928원, 말소예정)

갑 4번: 강제경매 (성백기, 230,000,000원, 말소예정)

등기부채권 총액: 273,712,928원

3.4. 매수인이 인수하는 권리

을구 순위 3번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인 성백기의 보증금 230,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

대상물건이 위치한 염창동 일대는 다세대주택, 아파트단지 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근에 공장 및 지식산업센터가 일부 분포하고 있어 복합적인 지역 특성을 보임.

4.2. 잠재적 가치

지하철 9호선 역세권(염창역)이라는 지리적 이점과 지역 내 다양한 시설이 혼재하고 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

공장, 지식산업센터 등이 혼재된 지역 특성상 주거 환경에 따라 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요함.

5.2. 건물 설비 내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 및 건물 유지 관리에 필요한 설비는 구비되어 있음.

5.3. 공부와의 차이

집합건축물대장에 첨부된 건축물현황도에는 표시되어 있지 않지만, 남측 벽체에 현관문이 설치되어 있는 점은 공부와 현황이 상이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인의 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 성백기의 보증금 230,000,000원 인수 가능성임. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 함.

6.2. 공부와의 차이 및 제한사항

현관문 위치가 공부와 상이하여 추후 하자나 수리 시 문제가 될 수 있음. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 각종 제한 사항이 존재함.

6.3. 주변 시설의 영향

주변에 공장, 지식산업센터 등이 혼재하여 주거 환경의 쾌적성이나 소음 등에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식(2013년)을 가지고 있으며 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 공부와의 차이점 및 주변 지역의 복합적인 용도 혼재 역시 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

서울 지하철 9호선 염창역 인근 역세권 입지

2013년식 건물로 비교적 신축에 가까운 연식

복합적인 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,000,000원이며, 주변 시세 정보(유사 면적 신축 빌라 31,000만원)를 고려할 때 감정가는 시세 대비 낮은 편으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원 전액 인수 가능성이 매우 높아, 실제 매수 가격은 인수 금액을 포함하여 산정해야 하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위상 채권액이 임차인 보증금을 초과할 경우를 가정한 것으로 해석되며, 실제로는 보증금 전액 인수 가능성이 높음을 인지해야 합니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

(본 입찰가 범위는 예상치이며, 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.