나이스옥션 법원경매 순천 2026타경84 [1] 전라남도 순천시 황전면 덕림리 837 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1), 2) : 전라남도 순천시 황전면 덕림리 소재 "미초마을" 내에 위치하고, 주변은 단독주택, 나지 등이 소재하는 순수농촌지대임. 일련번호 3), 4) : 전라남도 순천시 황전면 덕림리 소재 "미초마을" 동측 인근에 위치하고, 주변은 임야 등이 소재하는 지방도주변 야산지대임

교통상황

일련번호 1), 2) : 본건까지 차량접근 가능하고 인근 또는 근거리에 간선도로 및 버스정류장 이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 3), 4) : 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근 또는 근거리에 간선도로 및 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 사다리형 완경사지로서 주거나지임. 일련번호 2) : 사다리형 완경사지로서 주거용 건물부지로 이용중임. 일련번호 3) : 부정형 완경사지로서 조림(밤나무등 식재)임. 일련번호 4) : 부정형 완경사지로서 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) : 북동측으로 세로(가)에 접함 일련번호 3) : 북측으로 세로(불)에 접함. 일련번호 4) : 본건이 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-12-31), 가축사육제한구역(200m거 리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법> 일련번호 3), 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-12-31), 가축사육제한구역(200m거 리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호 1), 2) 지상에 제시외건물 ㄱ)~ㅎ)이 소재함. ㄱ) 목조 및 조적조 슬레이트지붕 단층 주택, 8.1×5.0 ≒ 40.5㎡ ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층 주택일부, 3.0×8.1 ≒ 24.3㎡ ㄷ) 조적조 슬레이트지붕 단층 주택일부, 3.0×3.6 ≒ 10.8㎡ ㄹ) 조적조 슬레이트지붕 단층 보일러실, 2.5×1.3 ≒ 3.2㎡ ㅁ) 경량철골조 넥산지붕 단층 차양, 6.0×1.0 ≒ 6.0㎡ ㅂ) 파이프조 판넬지붕 단층 차양, 2.3×1.8 ≒ 4.1㎡ ㅅ) 파이프조 판넬지붕 단층 차양, (2.7+1.7)×1/2×5.3 ≒ 11.6㎡ ㅇ) 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 및 창고, 6.0×2.8 ≒ 16.8㎡ ㅈ) 목조 슬레이트지붕 단층 문간, 2.4×2.5 ≒ 6.0㎡ ㅊ) 조적조 슬래브지붕 단층 변소 및 창고, 2.5×1.8 ≒ 4.5㎡ ㅋ) 목조 및 파이프조 슬레이트지붕 단층 축사, 14.0×3.6 ≒ 50.4㎡ ㅌ) 파이프조 슬레이트지붕 단층 축사, 11.8×4.6 ≒ 54.2㎡ ㅍ) 파이프조 함석지붕 단층 창고, 11.8×4.2 ≒ 49.5㎡ ㅎ) 파이프조 판넬지붕 단층 다용도실, 5.0×2.0 ≒ 10.0㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 제외, 제시외 수목 포함(지분). 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

순천지원 2026타경84 (1)

소재지

전라남도 순천시 황전면 덕림리 837

용도

대지

감정가

30,413,330원

토지면적

총 토지면적 860.00㎡ (약 260.2 평)

매각 대상 토지 지분 573.362㎡ (약 173.4 평)

건물면적

0. 00㎡ (건물은 매각 대상에서 제외됩니다.)

경매구분

부동산강제경매

채권자

비OOOOOOOOOOO

매각대상

토지 일부 지분 매각

주요 특징

공유자우선매수신고, 지분매각, 법정지상권, 건물매각제외, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

주의사항

일괄매각. 제시외 건물 제외, 제시외 수목 포함(지분).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 황전면 덕림리 소재 "미초마을" 내 또는 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 나지 등이 소재하는 순수 농촌지대이며, 일부 지역은 지방도 주변 야산지대에 속해 있습니다. 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 간선도로 및 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용이 가능하나, 광역 이동 시에는 차량이 필요할 수 있습니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

본건은 지분 매각 대상 토지로서, 주요 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 일련번호 1) 및 2) 해당 토지: 사다리형 완경사지로서 주거지 또는 주거용 건물부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3) 및 4) 해당 토지: 부정형 완경사지로서 조림(밤나무 등 식재) 또는 도로 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 세로(가)에 접하며, 북측으로는 세로(불)에 접해 있습니다. 또한, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(2025년 12월 31일까지)

* 가축사육제한구역(200m 거리 제한 - 전 축종 제한구역)

* 하천구역 (일부 토지)

* 준보전산지 (일부 토지)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매진행내역

본 물건은 순천지원 2026타경84 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 비OOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부현황

토지에 대한 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 1977-01-28: 소유권지분이전 (조봉규 외 1명)

* 1982-01-11: 공유자지분소유권이전 (이창환)

* 1993-08-18: 지분 이전 (정용순)

* 2005-02-11: 지분 이전 (이재덕 외 2명 - 협의분할 상속)

* 2008-04-07: 지분 이전 (이경엽 - 협의분할 상속)

* 2020-07-07: 지분 이전 (조삼용 - 협의분할 상속)

* 2026-03-19: 조삼용 지분 강제경매 (비케이에셋대부) - 말소기준권리 (해당 권리는 말소 예정입니다.)

전체 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 강제경매로 진행되고 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명백한 유료 임차인은 현재 파악되지 않아 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 "미초마을" 내에 위치한 농촌 지역으로, 인근에 대규모 상업 시설은 부족한 편입니다. 다만, 마을 내 또는 근거리에 소규모 편의점이나 상점이 존재할 가능성이 있으며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 소재지의 중심 상권을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 농촌 지역 특성상 전원생활 또는 주말주택 용도로의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 마을 인근 버스 정류장에서 시내버스 이용 가능합니다.

* 교육시설: 가장 가까운 초등학교는 약 5km 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 마을에 기본적인 편의시설이 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원 등은 차량으로 15분 이상 이동해야 도달 가능합니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설이 발견되지 않았으며, 조용한 농촌 및 야산 지역의 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 이로 인해 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 토지 이용 및 개발에 있어 소유권 행사나 분할 과정에서 분쟁이 발생할 수 있는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

6.2. 법정지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물들을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권자가 해당 건물의 사용을 용인해야 하거나, 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 의미합니다. 제시외 건물로는 목조 및 조적조 단층 주택, 보일러실, 차양, 저온저장고 및 창고, 문간, 변소 및 창고, 축사, 다용도실 등 다수의 부속 건물이 존재합니다.

6.3. 기타 제한사항

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있으며, 이는 입찰 과정에 변수가 될 수 있습니다. (1회로 제한)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 하천구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 수목: 제시외 수목은 지분으로 포함되어 매각되므로, 이에 대한 권리 관계를 명확히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 조용한 주거 환경을 제공하지만, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 상당한 주의와 협의가 필요합니다. 또한, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성과 다양한 토지 이용 제한 사항들은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 본 물건은 투자 시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법정지상권 및 공유물 분할 문제 등을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 전원 생활 환경: 한적한 농촌 지역에서의 전원생활이나 세컨드하우스 부지로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 개발 가능성: 만약 공유자 간의 원만한 협의가 이루어지고 법정지상권 문제가 해결된다면, 향후 토지 이용 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 30,413,330원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지분 매각, 법정지상권 가능성, 공유물 분할 등의 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 물건의 구체적인 현황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 입찰자의 투자 전략 및 위험 감수 수준에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 면밀한 추가 조사와 전문가의 상담을 통해 적정 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.