나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50374 [1] 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 305동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 주 로 아파트 단지, 각종 업무시설 및 점포 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 1999년11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상18층건 내 제14층 제1406호 로서, 외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 4차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

미납관리비 680,190원(2026.3.31. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50374 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1691 성호아파트 305동 14층 1406호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 성호3차

주소: 전라남도 광양시 중동 1691

사용승인일: 1999년 11월 1일

총 동수: 5개동

총 세대수: 396세대

최고층: 19층

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평슬래브지붕, 지상 18층/지하 1층

전유면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

분양면적 (추정): 약 105.06㎡ (약 31.78평)

주차대수 합계: 156대

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.4. 건축물대장 요약

건물구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택(아파트)

사용승인일: 1999년 11월 1일

해당 물건 층수: 14층

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 680,190원 (2026년 3월 31일 현황조사일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 주로 아파트 단지, 각종 업무시설 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 주변으로 4차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을5)입니다.

이후 접수된 권리(갑12~갑16)는 모두 말소될 예정이므로, 경매를 통해 낙찰받을 경우 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권 금액 합계(등기부채권 총액): 172,941,957원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 각종 업무시설 및 점포가 다수 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 지도상 주변 시설 조사

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다. 또한, 단지 인근에 '중진초등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 도로 접근성

단지 인근으로 4차선 및 광대로 간선도로가 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 일반적인 수준으로 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사일(2026년 3월 31일) 기준 미납관리비 680,190원이 발생해 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액일 수 있으므로, 관리사무소에 방문하여 정확한 미납 관리비 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 실제 점유자와의 관계, 대항력 유무 등을 면밀히 파악하고, 추가 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호3차 아파트 305동 14층 1406호입니다. 1999년에 사용승인된 아파트로, 전용면적 84.96㎡(약 25.69평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다. 입지 조건은 아파트 단지 및 업무시설, 점포 등이 혼재된 지역으로 교통 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계는 모두 말소될 예정으로 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 미납 관리비와 임대차 관계 미상인 부분은 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 아파트 물건으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준한 곳입니다.

* 사용승인 연식 대비 비교적 양호한 관리 상태가 예상되며, 전용면적 84.96㎡는 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 인근에 학교 및 편의시설이 위치하여 생활 환경이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 아파트 단지의 유사 면적 물건들이 2026년 3월부터 6월 사이에 89,000,000원에서 145,000,000원 사이에 거래되었습니다. 특히 8층 물건이 125,000,000원, 12층 물건이 145,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 14층 물건의 가치는 12층 거래가와 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

감정가 130,000,000원을 기준으로, 시장 가격 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 14층이라는 층수와 12층 거래가(145,000,000원)를 감안할 때, 본건의 적정 시세는 140,000,000원에서 145,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 142,000,000원으로 제안합니다.

이는 미납 관리비, 임대차 관련 불확실성 등을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.