나이스옥션 법원경매 목포 2026타경64 [1] 전라남도 무안군 청계면 구로리 432-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 전라남도 무안군 청계면 구로리 소재 "구로동마을" 내에 위치하며, 주위는 농가주택이 밀집한 순수 농촌지대임.

교통상황

대상까지 차량접근 용이하며, 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 단독주택 용지임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하나, 고저차에 따른 법면이 있으며, 북서측으로 노폭 약 3~4m의 세로를 통해 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(2018-12-20)(구로동), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-12-27)(접합) 가축사육제한구역(200m제한구역 소 말 사슴 양 염소 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>< 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 진입표면구역 (2022-12-13)<공항시설법>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

1.(가) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕(현 기와형 강판지붕) 단층 건물로, 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지도배마감, 창호: PVC새시창, 바닥: 장판지깔기. 1.(나) 멸실.

이용상태

1.(가) 주택

설비내역

1.(가) 주택은 온수보일러에 의한 난방시설을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

1.(나) 변소는 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 1.(가) 건물은 리모델링을 완료한 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1: 부속건물 단층변소(23.1㎡)는 현황상 멸실임
목록2: 일부 접도구역에 저촉, 현황상 주택건부지 및 일부 '전'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경64 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 청계면 구로리 432-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 148,090,360원

1.3. 토지 정보

총 면적: 724.00㎡ (약 219.01평)

토지 지분: 724㎡ (약 219.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)

1.4. 건물 정보

건물 면적: 89.52㎡ (약 27.08평)

건물 지분: 89.52㎡ (약 27.08평)

건물 제시외 면적: 86.70㎡ (약 26.23평)

특이사항: 목록1 부속건물 단층변소(23.1㎡)는 현황상 멸실임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 구로리 소재 "구로동마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택이 밀집한 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 관계

남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있으나 고저차에 따른 법면이 존재합니다. 북서측으로는 노폭 약 3~4m의 세로를 통해 진입하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(200m 제한구역), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 접도구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 5월 9일 접수된 이영님 근저당권 (292,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 정정남이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 719,401,782원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 정정남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

대상 물건은 농촌지대에 위치한 단독주택으로, 주변 유사 부동산의 거래 사례 및 시세는 제한적입니다. 감정가는 148,090,360원이나, 실제 시세는 물건의 상태, 활용도, 주변 개발 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다. (별도 시세 조사 필요)

4.2. 용도 및 활용 가능성

현황 주택건부지 및 일부 '전'으로 이용 중이며, 계획관리지역 및 자연취락지구 내에 위치하여 단독주택으로서의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 거리에 대규모 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 차량 이동 시 무안군청 인근 및 인근 읍면의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

물건지 인근 및 차량 이동 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교명 및 거리 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

목록1의 부속건물(변소)은 현황상 멸실 상태이며, 목록2의 제시외 건물은 현황 이용 중입니다. 이는 매각 대상에 포함되므로 현황을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 접도구역 저촉

토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

보증금/차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

다수의 공법상 제한(가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 접도구역 등)이 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 일괄 매각 장점

토지와 건물 일괄 매각으로, 별도 명도 및 등기 절차 없이 한 번에 취득 가능합니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 현황 이용 가치를 고려할 수 있습니다.

7.2. 향후 개발 가능성

자연취락지구 및 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없으며, 다수의 공법상 제한과 제시외 건물(멸실 및 현황 이용) 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주변 시세 파악 및 현장 확인이 중요하며, 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 148,090,360원으로 평가되었습니다. 인수되는 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 토지 이용 제한 및 제시외 건물 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 유사 부동산의 시세 및 본 물건의 정확한 현황 파악을 통해 입찰가 산정이 필요합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 현장 조사 및 시세 분석 결과를 반영하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원 - 본 범위는 일반적인 참고용이며, 철저한 개별 분석을 통해 확정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.