나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30760 [1] 광주광역시 북구 중흥동 819 중흥동영무예다음아파트 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주효동초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린상가, 주택, 학교 등이 혼재합니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 외장석재 붙임, 몰탈위페인팅 마감, 내벽 : 벽지, 타일 마감, 창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대로서 자체지반은 대체로 평탄하게 조성된 유사 사다리형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며 와곽공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-07-01), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-01-20)(우산구역 주택재개발 정비사업)(접합), 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30760 (1)

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 819 중흥동영무예다음아파트 102동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지면적: 52.63㎡ (약 15.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.95㎡ (약 25.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 유동화물건, 재개발구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주효동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린상가, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 5층에 위치하며, 외벽은 외장석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 마감입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 경사지대로서 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 유사 사다리형 토지이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류에 접해 있으며, 우산구역 주택재개발 정비사업 지구에 포함됩니다. 또한 토지구획정리사업지구 및 전통상업보존구역에 속합니다.

* 주변 환경: 중흥영무예다음아파트는 2015년 10월 준공된 단지로, 총 6개동 309세대 규모입니다. 단지 인근에는 광주효동초등학교가 있으며, 주위는 아파트 단지와 주택, 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 주식회사영무건설 (2015-11-11)

- 소유권이전: 정산해 (2016-03-04)

- 소유권이전: 설재홍 (2018-01-18, 매매)

- 근저당권: 농협은행주식회사 (2022-10-21, 120,000,000원, 말소기준권리)

- 근저당권: 농협은행주식회사 (2023-08-28, 163,200,000원, 말소)

- 주택임차권: 오정은 (2025-05-30, 50,000,000원, 말소)

- 압류: 북광주세무서장 (2025-07-08, 말소)

- 가압류: 정선화 (2025-07-30, 560,000,000원, 말소)

- 가압류: 강명화 (2025-07-31, 261,999,000원, 말소)

- 가압류: 광주신용보증재단 (2025-08-08, 24,976,264원, 말소)

- 가압류: 신용보증기금 (2025-08-12, 79,900,000원, 말소)

- 가압류: 김리형 (2025-09-08, 118,000,000원, 말소)

- 가압류: 농협은행주식회사 (2025-09-11, 23,357,321원, 말소)

- 가압류: 엠지캐피탈주식회사 (2025-10-13, 411,312,099원, 말소)

- 가압류: 신한은행 (2025-10-29, 77,268,597원, 말소)

- 임의경매: 농협은행 (2026-03-17, 248,973,414원, 말소)

- 가압류: 신용보증기금 (2026-04-03, 101,703,734원, 말소)

- 가압류: 한국주택금융공사 (2026-05-29, 106,217,673원, 말소)

- 압류: 서광주세무서장 (2026-08-07, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,097,934,688원

* 임차인 현황:

- 임차인: 오정은

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-06-05

- 확정일자: 2023-05-26

- 배당신고일자: 2025-05-30

- 대항력: 없음

- 비고: 말소예정 (매각으로 소멸)

* 권리분석 결론: 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2022-10-21 접수)보다 늦게 설정된 모든 권리(을3, 을5, 갑5~갑17)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 오정은은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 해당 물건이 위치한 광주광역시 북구 중흥동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린상가, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 광주역이 인근에 있어 교통 및 상업 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 재개발 구역: 본 물건은 '우산구역 주택재개발 정비사업' 지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며 사업 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 "광주효동초등학교"가 소재하고 있습니다. 광주역 인근 및 북구청 인근 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린상가, 주택 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 광주역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 용이합니다.

* 교통: 단지 내 포장도로가 개설되어 있고, 외곽 공도와 연결됩니다. 인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 광주역이 인접해 있어 광주선 철도 이용이 가능하고, 향후 광주 도시철도 2호선 광주역이 개통될 예정입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 계획 변경, 사업 지연, 추가 비용 발생 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 등기부상 채권 총액이 매우 높으며, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 정보: 임차인 정보는 '미상'으로 기재되어 있었으나, 등기부 요약 상 '오정은'이라는 임차인이 주택임차권으로 등기되어 있었으며, 대항력이 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 아파트로, 광주역 인근에 자리 잡고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, '우산구역 주택재개발 정비사업' 구역에 포함되어 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 주변 환경은 아파트, 주택, 상가 등이 혼재되어 있으며, 교육시설(광주효동초등학교 등) 접근성도 양호합니다. 다만, 재개발 사업의 진행 불확실성, 유동화 물건으로서의 특수성, 그리고 높은 채권 총액 등은 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 현재 등기상으로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 사업지 내 위치: '우산구역 주택재개발 정비사업'에 포함되어 있어, 사업 완료 시 상당한 시세 상승이 기대됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 광주역 인근으로 시내버스 이용이 편리하며, 향후 도시철도 개통 예정으로 교통망이 더욱 확충될 것입니다.

* 실수요 및 투자수요 확보 가능성: 아파트 단지로서 기본적인 주거 요건을 갖추고 있으며, 재개발 진행 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절한 수준이라면, 재개발 호재와 함께 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 360,000,000원을 기준으로 향후 재개발 사업의 진행 가능성, 지역 시세, 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 재개발 구역 지정 및 사업 진행 상황에 대한 면밀한 사전 조사가 필요하며, 해당 구역의 일반적인 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.